Avocat Dr. Daniel MOREANU: 3 măsuri urgente pentru ca o nouă speță „Nordis” să nu se mai repete !

Speța recentă intens mediatizată a dezvoltatorului imobiliar “Nordis” a creat emoţie colectivă puternică în societatea românească, precum şi peste 2,2 milioane de vizionări ale investigaţiei de presă în mai puțin de 2 săptămâni.

De ce însă această speţă a avut un impact atât de răspândit în societatea românească? Răspunsul credem că are 2 explicaţii principale: pe de o parte, proiectele dezvoltatorului imobiliar au beneficiat de un marketing agresiv penetrând o mare parte din societatea românească din ţară şi diaspora, fiind vizibil chiar şi pt. cetăţenii care nu locuiau şi/sau nu aveau un interes direct în oraşele ţintă; pe de altă parte, motivul se regăsește în atracţia insaţiabilă a românilor de a fi proprietari ceea ce situează România pe locul I în U.E. cu un procent de aprox. 95% cf. datelor Eurostat pe anul 2023, şi pe locul al II-lea în lume după Laos şi puţin înaintea Kazakhstanului cf. unor informații disponibile online.

Uitându-ne la clasamentul ţărilor privind procentul deţinerii locuinţelor în proprietate observăm că nu există un raport de proporţionalitate directă între procentul în cauză şi nivelul de trai al cetăţenilor, ba din contră, ceea ce în mod rezonabil ar trebui să constituie cel puţin un semn de întrebare, dacă nu un semnal major de alarmă.

Pe lângă devoalarea unei scheme potenţial infracţionale în privinţa căreia se vor pronunţa instanţele de judecată şi organele de urmarire penală, după ce emoţia acestei spețe se va sedimenta, cele 3 mari părţi implicate în dezvoltarea fondului locativ din România (autorităţile statului, cetăţenii şi dezvoltatorii imobiliari) ar trebui să tragă câteva concluzii.

Cetăţenii ar trebui să înveţe din această speţă că achiziţionarea unei locuinţe în general şi a unei locuinţe în stadiul de proiect în special, nu este echivalentă cumpărării unei pâini dintr-un magazin, deşi ambele se încadrează în conceptul juridic de vânzare. Dacă cetăţenii nu vor înţelege că pt. una dintre cele mai importante achiziţii pe care le vor semna în viaţă, precum achiziţia unei locuinţe este recomandabil să consulte un avocat specializat în domeniul imobiliar, mai ales dacă nu stăpânesc termeni juridici elementari, iar pe de altă parte că achiziţia unei locuinţe în stadiul de proiect (adică nefinalizată sau în termeni juridici „bun viitor”) îi transformă în “investitori”, respectiv vine la pachet cu semnificativ mai multe riscuri juridice (riscul suspendării autorizaţiei de construire, al anulării acesteia, al unui conflict contractual între dezvoltator şi constructor, al întârzierii semnificative în finalizarea proiectului, al imposibilităţii încheierii procesului verbal de recepţie la terminarea lucrărilor etc.). Tot cetăţenii trebuie să concluzioneze din această situaţie ca dacă semnează contracte pe care fie nu le citesc, fie nu le înţeleg, sau sunt mânaţi de lăcomia obţinerii unui reduceri pt. plata integrală (sau într-o mare proporţie) anticipată a prețului, le revine o răspundere proprie evidentă şi semnificativă.

Cunoaşterea legii se prezumă reprezentând fundamentul funcţionarii oricărei societăţi, iar necunoaşterea acesteia nu reprezintă o cauză care să scutească cetăţeanul de răspunderea legală.

Dezvoltatorii imobiliari trebuie să înveţe să fie rezonabili în includerea clauzelor contractuale, întrucât deşi “hârtia suportă orice”, nu este rezonabilă impunerea unor penalităţi de zeci de mii de euro cu potenţialul depăşirii preţului, nu este rezonabilă limitarea răspunderii legale în calitate de vânzător pt. viciile bunului vândut şi, în general, nu este permisă includerea unor clauze abuzive contrare în mod vădit legii, clauze care sunt considerate nescrise de către Codul Civil sau care pur şi simplu sfidează logica juridică elementară.

Reamintim că în conformitate cu unul dintre primele articole din Codul Civil: „Niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe”.

Autorităţile statului nu trebuie să încerce să reinventeze „apă caldă”, ci ar fi recomandabil să adopte cu caracter de urgenţă următoarele 3 modificări legislative care au potenţialul real şi concret de a evita apariţia unor astfel de situaţii în viitor:

(1) inserarea în Legea nr. 35/1995 a notarilor publici a obligaţiei notarului public instrumentator al Promisiunii Bilaterale de Vânzare (a unui bun actual sau viitor) (în termeni uzuali „Antecontract”) de a proceda la notarea obligatorie a acesteia în cartea funciară, indiferent de clauzele actului autentificat, iar orice clauză prin care se interzice acest drept promitent-cumpărătorului să fie considerată nescrisă (adică nulă). Corelativ, inserarea obligaţiei notarului de a obţine un extras de carte funciară în ziua autentificării Antecontractului care să reprezinte anexă obligatorie la actul încheiat.

(2) inserarea în Ordinul nr. 600/2023 pentru aprobarea Regulamentului de recepție și înscriere în evidențele de cadastru și carte funciară a unei prevederi exprese care să stipuleze ca acordul promitent-cumpărătorului nu este necesar în cazul dezlipirii / apartamentării şi/sau oricăror altor operaţiuni în vederea intabulării unităţilor individuale, astfel încât lipsa acordului unuia dintre promitent-cumpărători să nu aibă potenţialul de a bloca întregul proiect imobiliar.

(3) interzicerea unui avans mai mare de 30% din preţul final de vânzare, indiferent de împrejurări. În măsura un dezvoltator imobiliar finanţează integral construirea proiectului din avansul achitat de promitent-cumpărători, fără să fie capabil să obţină o finanţare bancară, aceasta ar trebui să ridice semne de întrebare serioase privind viabilitatea economică a proiectului în cauză.

Propunerea legislativă din anul 2019 reprezintă un document neclar, incomplet, întocmit fără o cunoaştere medie a cadrului legislativ existent (cu care este contradictoriu în numeroase privinţe) și care dovedeşte o înţelegere rudimentară a mecanismelor moderne de dezvoltare imobiliară. Presupunând ca acest proiect ar fi fost adoptat, nu ar fi împiedicat apariţia speței „Nordis”. În plus, procentul de maximum 10% este total diferit ca fond şi mecanism de aplicare faţă de ceea ce se discută în prezent. De aceea, pe bună-dreptate propunerea legislativă nu a beneficiat de aviz favorabil nici din partea Guvernului României (atât în anul 2019, cât şi în anul 2020 când prim-ministru era chiar preşedintele partidului politic în cauză) şi nici din partea Consiliului Economic şi Social.

Nici propunerea de dată recentă (din luna octombrie 2024) a carei expunere de motive si proiect legislativ în sine par scrise în grabă și fără o analiză aprofundată a subiectului, care in forma actuală prevede un procent al avansului de maximum de 10% până la 40% nu va împiedica apariţia unor spețe similare. În plus, având în vedere falimentele notorii din domeniul asigurărilor, existenţa unei asigurări nu va garanta prin sine şi în mod automat promitent-cumpărătorului restituirea avansului plătit. Nu intrăm în detalii juridice de fond privind dificultăţile legale ale executării de către promitent-cumpărători a unei poliţe de asigurare încheiate nu de către aceştia, ci de către dezvoltatorul imobiliar. În plus, în ce măsură societățile de asigurare prezente pe piaţa din România emit astfel de poliţe de asigurare şi care sunt condiţiile concrete de emitere, reprezintă aspecte la care expunerea de motive ar fi trebuit să răspundă.

Despre autor:

Dr. Daniel MOREANU este avocat reprezentând pe parcursul carierei companii internaţionale şi româneşti de top. În prezent coordonează activitatea MOREANU Law (www.moreanulaw.com) o firmă de avocatură dinamică din București cu expertiză extensivă în următoarele domenii: Drept Imobiliar și REITs, Fiducii și Trust-uri, Drept Corporativ și Insolvență, Fuziuni și Achiziţii, Litigii, Drept Bancar și Finanţări, Dreptul Muncii, Contracte Comerciale, Protecţia Datelor cu Caracter Personal și G.D.P.R. și Moșteniri Naționale și Internaționale.

Daniel MOREANU este Doctor în Drept cu cea mai înaltă distincţie, summa cum laudae, autorul unei lucrări care analizează instituţia Fiduciei şi a Trust-ului, precum şi a numeroase articole de specialitate în presa juridică şi de business.

Surpriză pe site-ul Samsung: One UI 7, dezvăluit înainte de termen? Care sunt dispozitivele compatibile

Samsung pare să fi făcut o mișcare neașteptată, dezvăluind accidental detalii importante despre One UI 7 pe site-ul său oficial din Spania. Deși gigantul sud-coreean a fost destul de...

Veste importantă de la de la Nothing. Trei telefoane de buget pregătite pentru 2025, cu accent pe AI și design inovator

Se pare că 2025 va fi un an intens pentru Nothing, compania condusă de Carl Pei, cunoscută pentru abordările sale unice în lumea smartphone-urilor. Potrivit unui zvon recent, Nothing ar avea...