Calculul esențial pe care trebuie să-l faci înainte de a cumpăra un apartament. Când investiția este cu adevărat rentabilă

Pentru mulți dintre noi, cumpărarea unui apartament este cea mai importantă investiție pe care o vom realiza de-a lungul vieții. De aceea este vital să verificăm înaintea tranzacției câteva detalii esențiale.

Potrivit specialiștilor Imobiliare.ro, o investiție cu adevărat „rentabilă” pe segmentul rezidențial ar trebui să pornească de la un randament anual de minimum 6-7%, ceea ce ar echivala cu o perioadă de amortizare de 14-16 ani. Cu cât randamentul este mai mare, iar durata recuperării investiției mai mică, cu atât mai bine.

Pentru a lua decizia corectă în acest sens, putem recurge la metode precise de calcul. Astfel perioada de amortizare se calculează în funcție de anumiți parametri. Cea mai simplă metodă este multiplicatorul chiriei brute (MCB). Formula de la care se pornește este:

MCB=Preț vânzare/(Chirie brută lunară x12)

Rezultatul acestui calcul va arăta timpul necesar pentru amortizarea investiției (în ani). Luând ca exemplu o proprietate achiziționată la un preț de 90.000 de euro, ce ar putea genera o chirie lunară de 650 de euro (adică 7.800 de euro pe an), prin formula de mai sus obținem un rezultat foarte bun, respectiv 11,53 de ani.

Un alt aspect de care trebuie să ținem cont este randamentul. Potrivit Imobiliare.ro, aceasta este o metodă de calcul mai simplă, însă nu neapărat și cea mai realistă. Metoda se referă la raportarea chiriei brute anuale ca procent din prețul de achiziție. În exemplul de mai sus, rata anuală de capitalizare ar fi de 8,67%.

O metodă mai avansată însă, ce ia în calcul o serie de variabile ce pot afecta rentabilitatea unei investiții, este metoda capitalizării venitului net. Pentru aceasta, se pornește de la prețul de achiziție a proprietății, la care se adaugă însă și cheltuielile de reparație sau renovare/amenajare. Asta înseamnă că, în exemplul de mai sus, ajungem la o valoare a investiției de 95.000 de euro.

Apoi se calculează venitul brut potențial, ce poate fi obținut la o utilizare maximă a proprietății, respectiv 7.800 de euro pe an. Pentru a calcula venitul brut efectiv, această valoare se ajustează cu o marjă de 10% pe an, ce reprezintă riscul de neocupare și neîncasare.

Din suma rezultată, de 7.000 de euro pe an, se scad apoi cheltuielile anuale, însă doar cele aferente proprietarului (asigurare, impozit, reparații etc., dar nu și utilități). Considerând că aceste costuri suplimentare ar ajunge la 800 de euro pe an, venitul net din exploatare se va ridica, la final de an, la 6.200 de euro – sumă care, raportat la 95.000 de euro, echivalează cu o rată de capitalizare de 6,5%.

Avertisment al experților. Se va declanșa criza mondială, Armageddonul financiar: Cine o provoacă

Lumea este astăzi un loc mai periculos decât în orice etapă de după Războiul Rece, totuși piețele sunt o imagine a unei nepreocupări nesuficiente, care se limitează la automulțumire, cu...

Contradicțiile pieței de energie nucleară din România. Ministerul Energiei, într-un „du-te vino” față de reactoarele modulare mici de la Doicești

Ministerul Energiei a transmis recent că susține proiectul reactoarelor modulare mici în România, ca parte a strategiei de dezvoltare și consolidare energetică a țării. Pe 17 aprilie...