Capcanele din contractele de inchiriere si aspecte de care sa tii cont inainte de semnare

Luni, 28 August 2017, ora 15:06
63211 citiri
Capcanele din contractele de inchiriere si aspecte de care sa tii cont inainte de semnare

Inchirierea unei locuinte nu mai reprezinta de mult timp o situatie de ultim resort, devenind din ce in ce mai des intalnita in randul populatiei. Factori precum costurile ridicate ale achizitionarii unei locuinte, conduc deseori la necesitatea apelarii la incheierea unor astfel de contracte, spune un avocat specializat in drept civil.

Contractul de inchiriere sau locatiunea este definit de dispozitiile legislatiei civile si reprezinta contractul prin care o parte, numita locator, se obliga sa asigure celeilalte parti, numite locatar, folosinta unui bun pentru o anumita perioada, in schimbul unui pret, denumit chirie.

Tot legislatia noastra prevede ca locatiunea bunurilor imobile si aceea a bunurilor mobile se numeste inchiriere, iar aceasta nu poate fi incheiata pentru o perioada mai mare de 49 de ani.

Inca de la inceput precizam ca, daca in contract partile nu au aratat durata locatiunii, fara a-si fi dorit sa contracteze pe o durata nedeterminata, in lipsa uzantelor, locatiunea se considera incheiata:

  • a) pentru un an, in cazul locuintelor nemobilate sau spatiilor pentru exercitarea activitatii unui profesionist;
  • b) pe durata corespunzatoare unitatii de timp pentru care s-a calculat chiria, in cazul bunurilor mobile ori in acela al camerelor sau apartamentelor mobilate, sau
  • c) pe durata locatiunii imobilului, in cazul bunurilor mobile puse la dispozitia locatarului pentru folosinta unui imobil.
  • Un alt aspect important este ca insusi legiuitorul, in redactarea Codului civil, a prevazut o serie de obligatii atat pentru locator (de regula proprietarul bunului), cat si pentru locatar (cel care inchiriaza), respectiv:

    Locatorul trebuie sa predea locatarului bunul dat in locatiune, sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii si sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.

    In ce priveste locatarul, acesta trebuie sa ia in primire bunul dat in locatiune, sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract, sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta si, nu in ultimul rand, sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.

    Pe langa aceste obligatii principale, mai pot fi inserate si altele, cu mentiunea ca acestea trebuie stipulate in conformitate cu dispozitiile legale aplicabile.

    Incalcarea/ nerespectarea acestor obligatii, poate conduce la incetarea contractului si chiar la raspunderea contractuala a persoanei responsabile.

    ASA-ZISELE "CAPCANE" ALE CONTRACTULUI DE INCHIRIERE

    Am ales sa le denumim "capcane" desi, in fapt, nu reprezinta decat rezultatul neatentiei sau a lipsei de informare a celor interesati sa incheie un astfel de contract.

    Tocmai in preintampinarea acestor situatii vine si prezentul articol, redactat cu sprijinul echipei de avocati avocatum.ro, scopul acestuia fiind acela de a conferi securitate raporturilor juridice incheiate de catre tine si a te feri de eventualele incidente viitoare.

    Fara a o considera ca avand caracter limitativ, lista https://www.avocatum.ro/ va cuprinde situatiile/ problemele cele mai des intalnite in viata de zi cu zi, respectiv:

    CALITATEA LOCATORULUI

    Prima chestiune ce necesita a fi verificata este aceea a calitatii locatorului, si anume ca cel care iti inchiriaza sa fie:

    Proprietarul imobilului (titlul de proprietate, extrasul de carte funciara sau certificatul fiscal emis de autoritati pot dovedi aceasta calitate). Daca din actul doveditor reiese ca proprietatea apartine ambilor soti, fiind vorba de un bun comun, este bine sa te asiguri ca in contract (daca acesta depaseste 3 ani) sa fie trecuti ambii, Codul civil prevazand o situatie in care contractul incheiat fara consimtamantul scris al celuilalt sot este anulabil.

    Persoana imputernicita de proprietar, caz in care va trebui sa iti arate procura (in cazul locatiunilor de 3 ani inclusiv este sufienta o procura generala, iar peste 3 ani trebuie o procura speciala).

    Chiar un alt chirias, cu conditia ca este necesar acordul scris al locatorului.

    PENALITATILE DE INTARZIERE

    O alta problema pe care nu de putine ori omitem sa o luam in considerare este reprezentata de penalitatile de intarziere (in cazul neplatii la termen a chiriei) si cuantumul acestora.

    Esential este sa citesti cu multa atentie clauzele contractuale inainte de semnare ori sa apelezi la un avocat, deoarece de cele mai multe ori stipularea acestora duce si la obligarea platii lor (cu unele exceptii in cazul clauzelor abuzive in raporturile dintre consumatori si profesionisti).

    Simpla semnare a contractului, prezuma ca ai agreat totalitatea clauzelor contractuale si, chiar daca vii in instanta si explici faptul ca nu ai stiut despre ele, aceasta aparare nu va fi luata in considerare, instanta putand cel mult sa reduca cuantumul acestora, iar nu sa le anuleze.

    MAJORAREA CHIRIEI

    Prin aceasta intelegem cazul cresterii chiriei prin simpla manifestare de vointa a locatorului, indiferent de intervalul de timp.

    Este bine de stiut ca potrivit legislatiei civile, o astfel de modificare a pretului contractului nu poate fi facuta unilateral de catre locator, ci doar prin incheierea de acte aditionale.

    Astfel, refuzul tau de a plati o chirie majorata peste noapte nu constituie o incalcare contractuala si, prin urmare, nu-ti poate rezilia contractul. Cel mult iti poate cere sa parasesti apartamentul/ spatiul cu respectarea dispozitiilor legale privitoare la denuntarea unilaterala.

    Orice clauza prin care locatorul isi rezerva dreptul de a majora chiria fara acordul tau nu produce niciun efect. Posibilitatea recalcularii unilaterale chiriei fiind recunoscuta doar in functie de rata inflatiei.

    MODALITATE DE PLATA

    Cum platesti daca in contract nu s-a prevazut o data a platii? Este foarte simplu. Legea prevede ca daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:

  • a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;
  • b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an, sau
  • c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.
  • GARANTIA PREALABILA

    O alta discutie de interes este aceea a platii garantiei prealabile.

    In primul rand, potrivit normelor legale, este considerata nescrisa (adica nu produce niciun efect, fiind nula, neputand fi obligat sa platesti aceasta suma de bani) orice clauza in temeiul careia, chiriasul se obliga sa recunoasca sau sa plateasca in avans, cu titlu de reparatii locative, sume stabilite pe baza estimarilor facute exclusiv de locator.

    Prin urmare, orice solicitare de aceasta natura din partea locatorului excede cadrului legal, singurele sume de bani pe care acesta este indreptatit sa le primeasca fiind cele stabilite de comun acord ca pret al contractului (chiria).

    Locatorul nu are decat sa includa aceasta garantie in chirie (esalonat), insa orice solicitare de plata prealabila nu are fundament legal si, daca s-a semnat contractul, chiar cuprinzand clauza privitoare la garantie, poti refuza plata acesteia.

    Vei fi tentat sa spui ca are posibilitatea, in cazul in care toate cele de mai sus sunt respectate, sa te evacueze din imobil.

    Nu, nu va putea face nici acest lucru. Odata semnat contractul, acesta nu poate inceta decat in termenii prevazuti de lege, respectiv denuntarea unilaterala in cazul de fata.

    Ne putem gandi si la ipoteza in care semnezi contractul, nu vrei sa-i platesti garantia, iar el nu vrea sa elibereze apartamentul, solicitandu-ti sa parasesti imobilul - amenintari cu politia s.a.m.d.

    In aceasta situatie, chiar tu esti indreptatit sa chemi organele abilitate ale statului, dupa o informare prealabila a locatorului, ca refuzul de a parasi locuinta inchiriata constituie infractiune.

    Un avocat de drept penal iti poate oferi cele mai bune sfaturi cu privire la aceste aspecte.

    Totodata, este bine de stiut ca, daca totusi platesti aceasta suma, sa poti face dovada platii.

    In acest fel, ai ulterior posiblitatea solicitarii restiuirii acesteia in temeiul unei prevederi speciale din legislatia civila.

    Altfel spus, daca i-ai dat garantia si nu ai dovada, singura posibilitate este sa dovedesti in instanta ca totusi ai platit acei bani.

    CHELTUIELILE CU BUNUL

    Situatia cheltuielilor la care este obligat locatorul pe toata durata locatiunii si situatia cheltuielilor pe care tu vrei (fara a fi obligat) sa le faci cu spatiul. Si aici este destul de simplu, situatia fiind reglementata in totalitate.

    Proprietarul (locatorul) este obligat, in virtutea respectarii obligatiei de a mentine bunul in starea corespunzatoare de folosinta, sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata inchirierii, conform destinatiei stabilite prin contract (locuinta sau spatiu comercial).

    Totusi, tu ai obligatia de a face acele reparatii locative care rezulta din folosinta obisnuita a bunului.

    Cu toate acestea, prin contract, partile pot deroga de la aceste obligatii. Spre exemplu, prin exonerarea locatorului de la obligatia efectuarii unora dintre obligatiile ce ii incumba.

    Ce faci daca locatorul, desi obligat prin lege, nu vrea sa repare bunul?

    Fie incetezi contractul, fie poti face chiar tu aceste reparatii urmand sa ceri ulterior in instanta, atat sumele avansate, cat si dobanzi la acestea (trebuie retinut ca mai intai trebuie notificat locatorul - vom discuta si despre mijloacele de notificare mai jos).

    Legea prevede ca in caz de urgenta, locatarul il poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.

    Reparatiile privind partile comune folosite de mai multi locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu dovedeste ca sunt cauzate de unul dintre ei, de membrii familiei acestora sau de sublocatari.

    Aici ne propunem sa atragem atentia asupra momentului preluarii spatiului - este recomandat sa inchei un proces-verbal in care sa evaluezi cantitatea si starea bunurilor aflate in imobil.

    Totodata, recomandabil este si sa stabilesti cu claritate obligatia reparatiilor si situatiile in care acestea incumba uneia dintre parti.

    In ceea ce priveste cheltuielile pe care vrei sa le faci cu spatiul, legea le imparte in lucrari adaugate si lucrari autonome.

    Primele se impart in necesare (atunci cand in lipsa acestora imobilul ar pieri sau s-ar deteriora, de pilda, schimbi o teava), utile (atunci cand sporesc valoarea economica a imobilului, cum ar fi schimbarea geamurilor cu unele de calitate superioara) si voluntare (atunci cand sunt facute pentru simpla placere a celui care le-a realizat, fara a spori valoarea economica a imobilului).

    Lucrarile autonome reprezinta constructii, plantatii si orice alte lucrari cu caracter de sine statator realizate asupra imobilului.

    Legislatia noastra spune ca locatorul are dreptul de a pastra lucrarile adaugate si autonome efectuate asupra bunului pe durata inchirierii si nu poate fi obligat la despagubiri decat daca locatarul a efectuat lucrarile cu acordul prealabil al locatorului.

    Daca lucrarile au fost efectuate fara acordul prealabil al locatorului, acesta poate alege sa ceara locatarului aducerea bunului in starea initiala, precum si plata de despagubiri pentru orice paguba ar fi cauzata bunului de catre locatar.

    Subliniem si faptul ca, daca locatorul ti-a dat acordul sa schimbi dusul, spre exemplu, pana la plata cheltuielilor facute (si dovedite) vei avea un drept de retentie asupra intregului imobil.

    Ce inseamna ca vei avea un drept de retentie?

    Vei putea sa refuzi predarea bunului, chiar daca contractul tau de inchiriere a incetat - un exemplu. Pana la plata cheltuielilor de catre locator, tu vei fi un fel de administrator al bunului, fiind obligat sa-l conservi si sa-l posezi, insa fara obligatia de a mai plati chirie.

    VANZAREA IMOBILULUI

    Ce se intampla cand vine locatorul la tine si iti spune ca de luna viitoare trebuie sa eliberezi apartamentul, intrucat el l-a vandut?

    Dispozitiile legale aplicabile prevad explicit faptul ca inchirierea inceteaza in caz de instrainare daca s-a prevazut expres in contract acest lucru si numai cu respectarea unui termen de doua ori mai mare decat cel care s-ar fi aplicat notificarii denuntarii contractului.

    Daca acest drept nu s-a prevazut in contract, locatiunea nu va inceta ci, cumparatorul, noul locator, va fi obligat sa respecte contractul de inchiriere pe care l-ai incheiat cu vanzatorul (vechiul locator), insa numai in anumite conditii:

  • a) in cazul imobilelor inscrise in cartea funciara, daca locatiunea a fost notata in cartea funciara;
  • b) in cazul imobilelor neinscrise in cartea funciara, daca data certa a locatiunii este anterioara datei certe a instrainarii;
  • Daca nu ai indeplinit conditiile de opozabilitate prevazute mai sus, dreptul tau izvorat din contractul de inchiriere incheiat cu vanzatorul nu va mai fi opozabil dobanditorului si, prin urmare, vei putea fi evacuat (asta in cazul in care nu te vei intelege cu noul proprietar si nici nu vei dori sa parasesti apartamentul).

    Mai exista si posibilitatea ca tertul dobanditor sa se oblige, prin contractul de vanzare, sa respecte contractul de locatiune care nu ii este opozabil.

    DESTINATIA BUNULUI - SPATIU COMERCIAL

    In ipoteza in care inchiriezi un spatiu comercial, este absolut necesar un extras de carte funciara din care sa reiasa schimbarea de destinatie a imobilului respectiv.

    Riscul este sa fii pus in situatia in care ai inchiriat in teorie un spatiu comercial, iar imobilul respectiv este, de fapt, doar un apartament - spatiu cu destinatie de locuinta.

    Schimbarea de destinatie dureaza, implica obtinerea multor avize si costurile nu sunt deloc de neglijat;

    In special in cazul in care spatiul comercial dorit este supus unor interventii de renovare, recomandabil este sa stabilesti cu exactitate data de la care va curge contractul de inchiriere.

    Data semnarii procesului de predare-receptie ar fi cea mai indicata in acest sens, astfel incat sa poti incepe efectiv exploatarea spatiului comercial.

    Daca te bazezi pe acordarea unor facilitati fiscale/ proiect de acordare a unor fonduri, asigura-te ca in cazul in care nu primesti fondurile poti rezilia contractul in conditii optime/ costuri minime. Pe acelasi principiu trebuie sa te asiguri si in cazul in care businessul nu functioneaza.

    MODALITATILE DE REZILIERE SI COMUNICARE

    Foarte important. Modalitatile de reziliere si modul de comunicare intre parti.

    Ideal este sa nu se apeleze la dreptul comun, in sensul in care sa nu fie necesar sa trimiti plicuri prin posta si sa afli ca nu le ridica partenerul contractual. Preferabil este, de asemenea, sa nu apelezi la executor judecatoresc (nu se justifica costurile).

    Recomandat este sa te asiguri ca in contractul semnat este inserata o clauza care sa prevada faptul ca simpla comunicare pe e-mail este suficienta.

    Concluzionand, chestiunile invederate, nefiind nici pe departe exhaustive, se doresc a veni in sprijinul tuturor acelora care doresc sa inchirieze un imobil, clarificand situatii practice, nu de putine ori incidente in societate, si care pana la acest moment au dat nastere multor intrebari si nedumeriri.

    Echipa avocatum.ro este deschisa oricand solutionarii problemelor tale, de orice natura, sprijinul si profesionalismul neconditionate fiind garantate.

    Citeste si:
    Liviu Dragnea îl critică pe Raed Arafat: "Dacă voiam să-l schimb, îl schimbam"
    Liviu Dragnea îl critică pe Raed Arafat: "Dacă voiam să-l schimb, îl schimbam"
    Fostul lider PSD Liviu Dragnea îl critică pe șeful DSU Raed Arafat și consideră că acesta este mânat de dorința de a conduce singur sistemul de urgență din România. Dragnea spune că...
    Ilie Bolojan, despre varianta de a candida la președinție: "Fiecare om își poate face o analiză personală"
    Ilie Bolojan, despre varianta de a candida la președinție: "Fiecare om își poate face o analiză personală"
    Fostul primar al Oradei, actualul președinte al Consiliului Județean Bihor, Ilie Bolojan, este văzut de mulți drept unul dintre cei mai valoroși liberali. Unii merg mai departe și îl văd...