Cum sa-ti cumperi casa din executari silite

Adevaratele chilipiruri in materie de tranzactii imobiliare sunt rare. O modalitate prin care iti poti cumpara casa la un pret mai mic decat cel al pietei este "vanarea" locuintelor scoase la vanzare de catre banci, in urma executarilor silite.

Principalul avantaj al achizitiei unui imobil executat silit il reprezinta pretul. Problema este ca ofertele sunt greu de gasit, desi legal bancile sunt obligate sa publice anunturile de licitatie si in ziare sau alte mijloace de informare in masa.

O alta problema ar fi ca imobilele scoase la vanzare nu pot fi vizionate si, in cazul in care proprietarii refuza sa le elibereze, evacuarea cu ajutorul politiei da batai de cap cumparatorului.

Legea permite fostilor proprietari sa faca recurs dupa recurs si sunt greu de scos din casa. Asa ca poate dura si ani pana cand cumparatorul isi intra in drepturi.

Banca nu castiga din executarile silite

Potrivit Codului de procedura civila, anuntul de vanzare trebuie publicat in mai multe locuri: la sediul organului de executare, adica la sediile bancilor, la locul unde se afla imobilul scos la vanzare, la sediul primariei in a carei raza este situat imobilul, la locul unde se desfasoara licitatia si in ziarele locale sau nationale.

In ciuda prevederilor legale, aceste anunturi sunt publicate, de obicei, numai pe site-urile de Internet al bancilor:

- Raiffensen Bank

- Banca Leumi

- OTP Bank

- Volksbank

- BCR

Ionut Stanimir, sef departament la Departamentul Comunicare Externa din BCR, este de parere ca, din punctul de vedere al bancii, executarea silita nu este o situatie de dorit. Pentru executat este lesne de inteles motivul, in timp ce banca nu poate obtine profit dintr-o executare silita, iar uneori se gaseste in situatia de a nu-si recupera suma imprumutata.

"Executarile silite nu sunt niciodata o situatie de dorit, nici pentru client si nici pentru banca. Avand in vedere ca banii pentru acordarea unui credit vin intotdeauna din depozitele clientilor sau din capitalul actionarilor, banca are o responsabilitate fata de acestia de a se asigura ca imprumuturile debitorilor sunt platite inapoi sau cele neperformante sunt recuperate.

Este, de exemplu, cazul in care pot interveni executarile silite. Insa aceasta nu este o activitate pe care banca sa o vada in termeni de profitabilitate. Este pur si simplu vorba de recuperarea (in masura posibilitatilor) unui credit acordat, dupa cum spuneam, din banii depunatorilor sau capitalul actionarilor.

Banca nu are nimic de castigat din asta si incearca sa evite aceste situatii prin restructurarea creditelor cu probleme", ne-a declarat reprezentantul BCR.

Care este procedura?

Persoanele care doresc sa achizitioneze un asemenea imobil trebuie sa depuna pana la termenul stabilit pentru licitatie un avans de 10% din pretul de pornire. In cazul in care acesta castiga licitatia, beneficiarul trebuie sa achite pretul intregului imobil in maximum 30 de zile de la castigarea licitatiei.

Aceasta suma poate fi platita si printr-un credit bancar, insa este mai greu de realizat tinand cont de faptul ca suma trebuie depusa inainte de emiterea actului de adjudecare, iar banca ar trebui sa elibereze banii inainte de a se constitui ipoteca in favoarea sa. Dupa ce s-a efectuat plata integrala, se acorda un termen de 15 zile in care debitorul executat poate depune contestatie.

Dupa trecerea acestuia, executorul bancar va intocmi actul translativ de proprietate, urmand ca acesta sa fie inscris ulterior in Cartea Funciara. In cazul in care nu se castiga licitatia, banii de avans sunt primiti inapoi, cum este si prevazut in art. 514 Cod procedura civila. Trebuie doar facuta o simpla cerere in acest sens.

Multe licitatii se repeta, pe de-o parte din cauza faptului ca nu exista doritori, iar apoi mai exista posibilitatea ca cele doua parti sa se inteleaga.

Modalitatea prin care se scot la vanzare apartamente in urma procedurii de executare silita permite datornicului sa stinga debitul pana in momentul licitatiei sau sa se inteleaga cu creditorul.

Criza imobiliara loveste si executarile silite

Georgiana Nicoleta Jalba, executor judecatoresc din Bucuresti, a declarat pentru Ziare.com ca in ultimul timp nici afacerile imobiliare de acest fel nu mai merg.

"Este o perioada proasta pentru ca nu exista licitatori. Si acest lucru nu este din cauza faptului ca nu ajung informatiile la doritori, pentru ca cei care doresc sa cumpere un imobil executat silit urmaresc ofertele. Ei stiu unde sa se duca in momentul in care intentioneaza sa cumpere un imobil scos la licitatie. Cred ca este vorba mai degraba de o situatie actuala, generata de criza economica, iar lipsa licitatorilor a inceput in urma cu aproximativ un an si jumatate", ne-a declarat executorul judecatoresc.

Potrivit legislatiei, in cazul in care un imobil executat silit nu-si gaseste cumparator "din prima", pot fi organizate alte licitatii, pretul de vanzare putand sa scada pana la 75 la suta din valoarea initiala. De la inceputul acestui an, Biroul executorului judecatoresc condus de Georgiana Jalba nu a vandut nici un imobil executat silit.

"Anul trecut cred ca am vandut doua apartamente din aproximativ 10 apartamente scoase la licitatie", a afirmat executorul judecatoresc.

In ciuda pretului de vanzare semnificativ mai mic decat valoarea de piata, imobilele executate silit de banca se vand greu. De exemplu, un apartament cu patru camere in sectorul 4 din Bucuresti a ajuns sa fie scos la vanzare cu un pret de pornire de aproximativ 60.000 de euro (avand un pret de evaluare de 80.000 de euro), dupa ce banca a fost nevoita sa organizeze mai multe licitatii.

Numărul românilor ce vor să lucreze în străinătate este tot mai mic. Studiul care arată proporția tinerilor dornici să mai plece

Un număr tot mai mic de români caută un loc de munca în altă țară și numărul este în scădere de șase ani. Un studiu realizat la nivel global a dezvăluit că românii ar prefera să...

Ce sunt grupurile secrete de pe WhatsApp și cum funcționează

WhatsApp introduce un meniu de apelare îmbunătățit și o funcție pentru grupuri ascunse în versiunea beta a aplicației. Noua funcție, numită „Hidden Group”, permite crearea și...