La ce trebuie să fii atent când cumperi o locuință. 10 capcane de care să te ferești

Piața imobiliară din România este robustă, iar criza cauzată de pandemie pare să nu aibă repercusiunile crizei anterioare asupra tranzacțiilor imobiliare. Astfel, în 2020 chiar s-a înregistrat o ușoară creștere în numărul tranzacțiilor, iar prețurile imobilelor din rezidențial nu par să stea pe loc în 2021.

În acest context, cu o piață robustă și o dinamică evidentă, românii iau în continuare în considerare investițiile imobiliare. Cu ajutorul unui avocat am scos în evidență capcanele în care poți să cazi atunci când nu ai experiență cu piața imobiliară, indiferent dacă vorbim de imobile vechi sau noi.

Iată la ce ar trebui să fii atent:

1. Dezvoltatorul imobiliar

Trebuie acordată atenție dezvoltatorului complexului imobiliar, dacă se dorește achiziționarea unei locuințe într-un ansamblu rezidențial nou. „Astfel, anterior achiziționării unei locuințe, trebuie verificată bonitatea dezvoltatorului, prin raportare la partenerii implicați în proiect, dacă aceștia sunt de notorietate, dacă au suficientă forță financiară pentru a dezvolta proiectul până la capăt. De asemenea, ar trebui verificat dacă respectivul dezvoltator este supus procedurii insolvenței sau dacă, pe rolul instanțelor de judecată, sunt înregistrate numeroase litigii împotriva acestuia, vizând restituirea unor sume de bani”, a precizat avocatul Ioana Doagă, fondator DBLegal.Avocați.

2. Documentele necesare

Totodată, dacă locuința se află într-un ansamblu rezidențial nou, trebuie solicitate de la dezvoltator o serie de documente, spre a fi studiate împreună cu un avocat: certificat de urbanism, autorizație de construire, proces verbal de recepție, extras de carte funciară, cartea tehnică. „Spre exemplu, din cuprinsul extrasului de carte funciară se pot afla informații relevante de natură tehnică și juridică referitoare la acesta. Consultând acest document, cumpărătorul se va asigura că informațiile prezentate de către vânzător corespund realității”, subliniază avocatul Ioana Doagă.

3. O confuzie în exprimare

Este necesar ca înainte de cumpărarea unui locuințe să se observe dacă prețul este determinat pe suprafață construită sau pe suprafață utilă. “De multe ori, vânzătorii trec în anunțuri suprafață construită, în locul celei utile, care îi interesează de fapt pe cumpărători. Confuzia dintre cele două suprafețe este întreținută în mod intenționat, întrucât cumpărătorul consideră că dă prețul pentru metrul pătrat util, în timp de vânzătorul vrea să se plătească suprafața construită”, mai spune avocatul.

Prin urmare, Legea locuinței nr. 114/1996 explică înțelesul termenilor de suprafață construită și suprafață utilă astfel:

- Suprafață utilă este suprafața desfășurată, mai puțin suprafața aferentă pereților. Suprafața utilă a locuinței este suma tuturor suprafețelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, băi, WC, duș, bucătărie, spații de depozitare și de circulație din interiorul locuinței. Nu se cuprind: suprafața logiilor și a balcoanelor, pragurile golurilor de uși, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nișele de radiatoare, precum și suprafețele ocupate de sobe și cazane de baie (câte 0,50 m2 pentru fiecare sobă și cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuințelor duplex, rampă, mai puțin palierele, nu se cuprinde în suprafață utilă a locuinței.

- Suprafața construită pe locuință este suma suprafețelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum și a cotei-părți din suprafețele părților comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea și evacuarea deșeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafața aferentă pereților interiori și exteriori ai locuinței; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafața aferentă sobelor și cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafețele aferente boxelor de la subsol și ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

4. Legalitatea din punct de vedere juridic

Cumpărătorul trebuie să se asigure de faptul că locuința este în regulă din punct de vedere juridic, motiv pentru care trebuie acordată o atenție deosebită actelor de cumpărare-vânzare (promisiunii de vânzare-cumpărare și contractului de vânzare-cumpărare). “Spre exemplu, în cazul achiziționării unei locuințe în construcție, de multe ori stipularea termenului sau condițiilor de finalizare a lucrărilor este neclară, clauzele fiind redactate, de obicei, în interesul vânzătorului”, explică Ioana Doagă.

5. Alte probleme

De asemenea, este recomandabil să se verifice dacă imobilul dorit nu este grevat de sarcini (ipoteci, închirieri, sechestre).

6. Precontractul înscris în cartea funciară

„Recomand cumpărătorilor ca, pentru a se asigura că locuința dorită nu va fi vândută unei alte persoane ulterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, să solicite înscrierea promisiunii în cartea funciară a imobilului, Codul Civil permițând în mod expres acest demers”, mai spune Ioana Doagă.

7. Atenție la detalii

Cumpărătorul trebuie să verifice dacă vânzătorul își păstrează vreun drept sau îi impune vreo obligație mai deosebită: de exemplu, să încheie un contract de cablu/internet/pază cu o anumită firmă agreată de vânzător, să plătească o taxă lunară „de complex” sau să nu poată modifica fațada imobilului fără acordul vânzătorului – sunt alte lucruri la care avocatul spune că trebuie să fim atenți.

8. Starea civilă

Un alt aspect important de clarificat este starea civilă a proprietarului – conform legii în vigoare, un imobil se poate înstrăina doar cu consimțământul ambilor soți.

9. Imobilele vechi, probleme noi

“Un aspect aparte legat de achiziționarea locuințelor vechi este legat de istoria lor juridică. Astfel, cumpărătorul trebuie să verifice cu atenție actele de proprietate, pentru a elimina orice riscuri cu privire la eventuale revendicări ale foștilor proprietari: acte de donație, moșteniri, contracte de vânzare-cumpărare etc”, mai recomandă Ioana Doagă.

10. Ieftin nu e mereu mai bun

Trebuie ținut cont de faptul că o locuință mai ieftină nu reprezintă întotdeauna un avantaj, astfel că trebuie calculate și costurile legate de energie (pentru climatizare, pentru apă și gătit), de întreținere și de aducere la un nivel de confort dorit pentru a nu depăși pe viitor bugetul stabilit.

De asemenea, locuințele care folosesc materiale de proastă calitate vor avea nevoie de reparații. O grădină neamenajată aduce propriile sale costuri, la fel, casele construite în zone inundabile sau puțin însorite aduc cu sine costuri care, însumate, pot depăși prețul inițial plătit pe casă. O atenție sporită trebuie acordată și compartimentării locuinței, calității lucrărilor și a materialelor de construcție folosite. În caz contrar, reparațiile pot fi costisitoare, iar costurile finale plătite pentru locuință ar putea fi ridicate.

Xiaomi trimite un avertisment către utilizatorii de smartphone-uri. Ce trebuie evitat

Compania Xiaomi a emis recent un avertisment către utilizatorii săi privind riscurile asociate cu folosirea protecțiilor de ecran cu adeziv lichid UV. În ciuda popularității acestor...

De ce prețurile produselor de pe Shein și Temu sunt atât de mici. Riscurile grave la care se expun cumpărătorii

Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) a anunțat, pe 23 aprilie, că urmează să investigheze platformele de comerț online chinezești Temu și Shein, făcând și o...