Diferențele dintre crizele imobiliare din 2008 și cea așteptată în 2023. “E im(posibil) să se mai întâmple la fel acum”

Piaţa imobiliară a trecut prin multe provocări în ultimii 30 de ani, una dintre cele mai mari fiind criza din 2008. Atunci prețurile locuințelor se ridicaseră la un nivel atât de mare încât o simplă garsonieră într-un bloc vechi din Capitală costa în jur de 60.000 de euro.

În anul 2008, un apartament de două camere, în București, cu suprafață utilă de aproximativ 50 de metri pătrați, costa undeva la 80.000- 90.000 de euro iar unul cu trei camere trecea de 130.000 de euro. Și aici nu vorbim despre prețurile apartamentelor din centrul Capitalei.

Programul ”Prima casă”, din 2009 a plafonat însă prețul apartamentelor pentru a susține creditarea pe de o parte și să ajute astfel piața imobiliară. Astfel că în Capitală, un apartament cu două camere, la aproximativ 50 mp utili, ajunsese undeva la 57.000- 60.000 de euro. Dar și așa, mulți dezvoltatori au profitat ulterior de acest demers guvernamental pentru a crește prețurile. O simplă garsonieră în cartierul Dristor, într-un complex rezidențial, costa undeva la 120.000 de euro, iar o alta în cartierul militari, însă într-un bloc vechi costa, în funcție de confort, între 40.000 și 60.000 de euro.

Începând din acel moment, prețul apartamentelor a crescut încontinuu.

În prezent un apartament cu două camere și suprafață utilă de 52 de metri pătrați, cumpărat în 2008 cu 57.000 de euro, într-un cartier rezidențial din cartierul Giulești costă 70.000 de euro. Vorbim despre un apartament vechi de peste 10 ani. Iar un apartament nou cu două camere, într-un cartier rezidențial construit recent în apropiere de Lacul Morii costă undeva la 90.000 de euro, iar cu trei camere, 140.000. Iar o garsonieră nouă costă 50.000-60.000 de euro.

De ce este diferită criza imobiliară care se anunță în 2023 de cea din 2008

”Diferența față de criza din 2008 în sectorul imobiliar ține de accesul la creditare”, a explicat pentru Ziare.com analistul economic Adrian Negrescu.

”În momentul de față accesul la credite al românilor este redus semnificativ iar dobânzile sunt cele care generează niște costuri de creditare pe care foarte mulți din potențialii clienți nu mai pot să le acoperă. În aceste condiții numărul celor care vor face credite ipotecare va scădea semnificativ în perioada următoare mai cu seamă că ROBOR-ul și IRCC-ul vor continua să crească. Să nu uităm că IRCC-ul este la 5,06% în momentul de față și se aplică tuturor creditelor noi contractate din 2019 încoace.

Și probabilitatea este ca IRCC-ul să crească spre primăvara anului viitor până la 5,7% chiar 6% iar în primăvară să ajungă undeva spre 7%. Dacă mai punem și marja băncii de 3-4% și vom ajunge la dobânzi, inclusiv la creditele noi, la peste 10%. Ceea ce reprezintă o misiune aproape imposibilă pentru mulți dintre români, în a plăti ratele la un astfel de credit”, a spus expertul.

Mai putem vedea prețuri exorbitante la apartamente?

Analistul a mai spus că este posibil ca prețurile să mai crească. Însă acum este vorba despre o creștere proporțională cu cea a prețului materialelor de construcții. Dar chiar și așa vor fi dezvoltatori care vor dori să profite

”Nu ne aflăm acum într-o bulă imobiliară, spre deosebire de precedenta criză când prețurile erau umflate artificial. Acum creșterile de prețuri pe care le vedem la segmentul imobilelor noi, vin pe fondul scumpirii materialelor de construcție, a creșterii costurilor cu forța de muncă, cu utilitățile, cu tot ce ține de ecosistemul de business din acest sector.

În momentul de față prețurile imobiliarelor din România sunt mari și vor continuă să fie din ce în ce mai mari pentru că din păcate, pentru acest sector nu există practic niciun fel de măsură care să vină să tempereze scăderea costurilor cu materiile prime, cu utilitățile.

Un dezvoltator, în momentul de față se trezește cu o factură la energie de 5-6 ori mai mare, cu prețul la materialele de construcție de 6-7 ori mai mare față de acum doi ani, astfel încât costurile de investiție pe metrul pătrat au crescut spectaculos”, a mai spus Adrian Negrescu.

Unii dezvoltatori vor fi obligați să vândă ieftin o mare parte din apartamente

Însă, pe lângă prețurile materialelor de construcție, dezvoltatorii proiectelor imobiliare se vor lovi și de ratele mari la creditele contractate pentru a construi blocurile. Astfel că unii vor fi nevoiți să vândă mai ieftin pentru a-și acoperi ratele la bănci.

”Vestea bună este că prețul, și în sectorul imobiliar, este ca un elastic. Dacă tragi prea mult de prețuri, dacă încerci să exploatezi prea mult acest iureș inflaționist s-ar putea să rămâi cu apartamentele nevândute. Adică elasticul se va rupe. Astfel, pentru mulți dintre dezvoltatorii din România va fi una decisivă pentru acest model de business. Unii vor trebui să scoată la vânzare niște apartamente la prețuri mai mici pentru a-și plăti ratele pentru că mare parte din investițiile în imobiliare din România sunt realizate pe creditele de la bancă.

Iar dezvoltatorii au și ei credite la care dobânzile au crescut astfel că și ratele au crescut semnificativ. Pe de altă parte vom vedea în piață o temperare semnificativă a prețului apartamentelor vechi. În momentul de față există o diferență aproape insesizabilă între prețurile apartamentelor vechi și cele noi.

Să nu uităm că atunci când îți cumperi un apartament trebuie să fi atent la starea și vechimea imobilului respectiv, la utilități, la modul în care arată conductele. Pentru că o astfel de investiție o faci pentru cel puțin 20- 30 de ani. Iar în momentul în care un apartament este construit în anii 60-70 s-ar putea să nu mai reprezinte o soluție viabilă având în vedere că durata de viață a conductelor a rețelelor electrice, etc au fost depășită”, a mai arătat Negrescu.

Reversul medaliei

Locurile de muncă tot mai puține și tot mai prost plătite din orașele mici ale României dar și migrația tinerilor din mediul rural ar putea duce la o creștere a prețurilor apartamentelor, în plină criză. De ce este posibil acest fenomen?

”Mă aștept ca această enclavizare economică a României să ducă la o migrație din ce în ce mai puternică a locuitorilor din mediul rural și orașele mici către orașele mari, către polii de creștere economică astfel încât cererea din sectorul imobiliar să rămână la un nivel ridicat sau chiar să se accentueze în 2023-2024. Astfel încât cererea de apartamente în București, Cluj, Timișoara, în orașele mari, va continua să fie ridicată și să influențeze prețurile în sectorul imobiliar din aceste localități.

Pe de altă parte, în mediul rural, în localitățile mici, este posibil ca prețurile apartamentelor, caselor, să scadă, în condițiile în care cererea va fi redusă.

Asistăm astfel la o evoluție mixtă în sectorul construcțiilor cu părți bune și părți rele. Să nu uităm pe de altă parte că un moment semnificativ în piață îl va reprezenta 1 ianuarie 2023 atunci când intră în vigoare creșterea TVA-ului la 19%, de la 5%, pentru apartamentele noi cu o suprafață puțin mai mare (de peste 120 de metri pătrați sau care costă peste 600.000 de lei n.r). Acest lucru va influența piața imobiliarelor din marile orașe unde oricum prețul pe metrul pătrat de construcție a crescut semnificativ.

Astfel, mulți dintre potențialii clienți ai apartamentelor noi vor fi obligați să migreze către apartamentele vechi din cauza costurilor fiscale.

În condițiile în care numărul clienților pe piața imobiliară este posibil să asistăm la o scădere a prețurilor apartamentelor vechi dar asta nu înseamnă că aceștia nu vor încerca să exploateze situația din piață și se acopere din punct de vedere al inflației, astfel că o creștere de 10% a prețurilor la acestea poate fi luată în calcul în 2023”, a mai spus analistul economic.

"Mafia imobiliara" îi mulțumește lui Nicușor Dan!

Prin natura meseriei am tangenta saptamanal cu cei mai mari dezvoltatori, constructori si investitori in real estate. In ultimele saptamani, avand in vedere conjunctura alegerilor locale, evident...

ANPC, atac la site-urile de comert chinezesti, Temu si Shein

Autoritatea Nationala pentru Protectia Consumatorilor (ANPC) deruleaza o actiune de verificare a site-urilor de cumparaturi si aplicatii chinezesti care functioneaza ca o piata online, Temu si...