Marile orașe europene, într-o criză a locuirii. ”Clujul rămâne doar al bogaților și al turiștilor”

Miercuri, 24 Aprilie 2024, ora 03:24
7887 citiri
Marile orașe europene, într-o criză a locuirii. ”Clujul rămâne doar al bogaților și al turiștilor”
Un raport al Băncii Centrale Europene arată că persoanele cu venituri mici au probleme din ce în ce mai mari cu plata chiriei FOTO ilustrativă Pixabay

Oameni din întreaga Uniune Europeană se confruntă cu o criză a locuirii fără precedent, agravată de inflație, sărăcie energetică și risc de excluziune socială. Un raport de la vârful UE subliniază că persoanele cu venituri mici au probleme din ce în ce mai mari în a-și acoperi cheltuielile de gospodărie, printre care chiria sau rata la creditul ipotecar.

În acest context, Ziare.com a discutat cu Eniko Vincze, profesor universitar și coautoarea unui studiu axat pe cauzele profunde ale acestui fenomen și pe posibile soluții la nivel european, relevante inclusiv pentru România. Studiul subliniază că transformarea locuințelor în vehicule de investiții, care a adus și implicarea capitalului financiar, și lipsa locuințelor publice se află la rădăcina problemei. În timp ce UE este deja o uniune de piață, soluțiile pot veni doar dacă se transformă și într-o uniune socială, argumentează experta.

Investiții și evacuări

Studiul, scris de profesoara și activista pentru locuire Eniko Vincze de la Universitatea Babeș-Bolyai și arhitecta Eva Betavatzi, punctează că schimbările fundamentale încep în urmă cu jumătate de secol, odată cu tranziția din statele occidentale către privatizarea locuințelor și crearea unor noi modalități financiare de a specula pe piața imobiliară. Locuirea este transformată din bun social, marfă și, în final, activ pe piețele de capital. Efectele nefaste ale acestei tranziții către finanțe s-au văzut acut în timpul crizei din 2008, declanșată de o bulă imobiliară întreținută inclusiv de pariuri financiare masive pe pachete de credite ipotecare neperformante.

Ți-a plăcut articolul?
Vrem să producem mai multe, însă avem nevoie de susținerea ta. Orice donație contează pentru jurnalismul independent

„Acest proces de financiarizare trece prin diverse etape. În fiecare, avem alte și alte moduri prin care capitalul financiar se folosește de fondul imobiliar cu scopul de a face profit. Până la criza din 2007-2008, băncile au dominat aceste proceduri. Ce s-a întâmplat atunci a fost că băncile au vândut la pachet credite ipotecare așa-zis neperformante, care au fost cumpărate de investitori. În momentul în care oamenii nu au putut să plătească aceste credite, investitorii i-au evacuat și au păstrat în posesie imobiliarele. În perioada creșterii economice, au putut să le dea în chirie, asigurându-și profitul”, argumentează experta.

În toate statele blocului comunitar, chiriile au crescut semnificativ în ultimii 10 ani. Un raport al Eurostat arată că în Estonia prețurile s-au dublat, țara baltică având cea mai mare mare creștere dintre toate statele membre. În medie, în UE, chiriile au crescut cu aproape 50%. Pentru România, datele arată că apartamentele au prețuri cu 30% mai mari decât în 2010, în timp ce chiriile au crescut cu până la 50%. O analiză publicată luni, 22 aprilie, de Banca Centrală Europeană arată că peste un sfert din persoanele din zona euro care câștigă sub salariul median se așteaptă să fie nevoiți să întârzie la plata ratelor în următoarele luni.

„Peste tot în Uniunea Europeană - și nu numai - observăm ca accesibilitatea financiară a locuirii a devenit o problemă. Vedem creșterea exorbitantă a prețului la locuințe pe piață, la cumpărare, dar și creșterea chiriilor private. În fiecare țară există un ritm anume al acestor creșteri, sunt diferențe între statele membre, dar peste tot există această tendință de creștere. În același timp, valoarea reală a veniturilor populației a stagnat sau, chiar și în acele locuri în care a crescut, cum ar fi în România ultimilor trei, patru ani, nu a ajuns din urmă creșterea prețurilor la locuințe”, subliniază profesorul universitar.

Majoritatea oamenilor au resimțit marea recesiune de după spargerea bulei imobiliare prin reduceri de salarii și concedieri sau prin tăierea pensiilor și a beneficiilor sociale – pe scurt, multora le-a fost luată orice plasă de siguranță. Contractarea economică și politicile de austeritate care au însoțit-o au condus la o creștere a numărului de persoane fără adăpost. În România, o cercetare realizată de rețeaua Blocul pentru Locuire arată că executorii judecătorești au raportat peste 24.000 de evacuări, între 2001 și 2017, media pe an începând să crească din 2009. Grupul estimează că numărul de evacuări forțate prin executare silită, începând cu 1989, este de peste 64.000. Fiecare astfel de măsură ar putea afecta trei, treisprezece sau, cum au fost unele cazuri, „peste 100 de persoane”, atrage atenția grupul.

„Evacuările reprezintă o altă manifestare a acestei crize; oamenii care nu își pot permite să își plătească ratele bancare sau chiriile mărite sunt dați afară din locuințe. În foarte multe părți, acestea sunt chestiuni ale marelui urban, cred că și în România este la fel. Orașele mari cunosc o oarecare revigorare economică, este adevărat, și atrag investitori, dar atrag și populație. Acolo sunt locuri de muncă, dar nu sunt locuințe accesibile la preț. Atunci, foarte multă lume care câștigă sub salariul mediu pe economie este nevoită să se mute la periferii sau la comunele din jur și să facă naveta. Practic, azi, avem multe joburi care nu aduc venituri suficiente, dar sunt importante pentru orașe. Această întreagă situație îi împinge pe oameni în afara orașului, chiar dacă este nevoie de munca lor”, atrage atenția experta.

În contextul crizei când și prețurile pe piața imobiliară au picat, statele au avut ocazia de a interveni și a investii în locuințe publice, spun autoarele. În schimb, politicile de piață ale Uniunii Europene și ale statelor membre s-au concentrat pe a reduce riscul pentru investiții, oferind noi oportunități de extragere de profit pentru capitalul financiar, arată raportul.

Ce s-a schimbat după specula din 2008: chirii, nu ipoteci

Gigantul american Blackstone Inc, administratorul unor active care totalizează mai mult decât PIB-ul României, este unul dintre marii investitori privați din piața locuirii. Compania deținea aproape 120.000 de locuințe în Europa, în 2020, scria Euractiv. Un studiu realizat în 2022 pentru Verzii din Parlamentul European arăta că marile fonduri de investiții profită de reglementările europene pentru a cumpăra locuințe.

Blackstone, care a negat pentru Euractiv că deține suficiente unități cât să afecteze prețurile la nivel european, era cel mai mare proprietar din Spania, cu 40.000 de locuințe. Compania s-a opus unui plan de a avea 30% locuințe sociale în portofoliul investitorilor instituționali, conform studiului citat.

„Accesibilitatea financiară este o manifestare a crizei, iar altele fac parte și din setul de cauze ale acestei crize; accesul la locuințe se face în mod predominant sau, în unele state, exclusiv prin piață. Cu alte cuvinte, nu mai construiesc locuințe publice din investiții publice, iar totul depinde de ce se întâmplă pe piața de locuințe și de modul în care marii investitori și dezvoltatori imobiliari speculează această oportunitate

După 2014, Comisia Europeană a încercat să schimbe lucrurile. Asta a fost promisiunea, că va soluționa problema pentru a nu se mai repeta criza bancar-financiară. Comisia a găsit de cuviință să creeze această uniune a piețelor de capital, care azi nu se mai bazează pe creditele ipotecare. În schimb, se bazează pe investițiise bazează pe investiții care de cele mai multe ori vin din fondurile de pensii private și fondurile de asigurări, pentru că acolo sunt bani - și încă foarte mulți. Statele membre au fost chemate să asigure condiții favorabile acestor investitori, să nu simtă presiunea vreunui risc, dacă investesc în imobiliare”, amintește Eniko Vincze.

„Uniunea Europeană ca uniune social-economică”

Pentru a înțelege trendul european și alinierea statelor la o viziunea politică și economică îndepărtată de ideea locuirii publice, raportul scris de Vincze și Betavatzi arată către normele de disciplină bugetară impuse la nivelul blocului comunitar. Unul dintre tratatele care formează pilonii constituționali ai Uniunii Europene stabilește nevoia de disciplină bugetară, iar, prin Pactul de stabilitate și creștere și regulamentele conexe, limita pentru deficitul bugetar este stabilită la 3% din PIB, în timp ce pragul superior pentru datoria publică este 60% din PIB. În cazul în care aceste limite nu sunt respectate, instituțiile europene au mecanisme de constrângere pentru ca statele să ia măsuri de austeritate.

„Construcția de locuințe este parte din sistemul economic mai larg. Nu prea ne putem închipui o schimbare a politicii locative fără să se schimbe politicile fiscale, politicile monetare, politica de construcție de locuințe și politicile de urbanism; toate au efect asupra accesibilității locuințelor adecvate. În studiu, noi spuneam că aceste politici, la diverse nivele, se încheagă într-un tot unitar. Chiar dacă Uniunea Europeană, prin definiție, nu are obligații în domeniul locuirii, ea produce efecte prin politicile sale economice.

Statele sunt obligate să respecte regulile privind deficitul bugetar și datoria publică. Dacă aceste praguri sunt depășite, statele sunt chemate să își reducă cheltuielile bugetare, care înseamnă, de fapt, investițiile publice. (...) Există acest consens asupra politicilor economice neoliberale la nivelul Comisiei Europene; dacă nu se schimbă ceva în contextul acesta larg al politicilor europene, este greu să credem că se va putea întâmpla doar în România”, detaliază experta pe probleme de locuire.

Pandemia de coronavirus a adus unele modificări de politică economică în UE, în special în ceea ce privește relaxarea constrângerilor de deficit bugetar și lărgirea orizontului pentru ajutoarele de stat. Dacă, în urmă cu câțiva ani, statul susținea investitorii privați prin deduceri fiscale sau prin politici de urbanism care puneau bazele unui profit mai mare la vânzare sau închiriere, regula astăzi este sprijinul direct.

„De la pandemie, ajutoarele de stat directe au devenit ceva foarte explicit, este considerată o responsabilitate a statului să salveze companiile private și capitalul din criză. Atunci, de ce nu se poate face și următorul pas? Investițiile statului să meargă înspre construirea locuințelor publice sau îmbunătățirea altor servicii publice. Sunt viziuni economice care ar trebui să se schimbe ca să vedem aceste lucruri.

Încă o dată, dacă așa funcționează Uniunea Europeană, atunci la acest nivel trebuie schimbate regulile, nu doar la nivelul statelor membre Recomandarea noastră din studiu este regândirea Uniunii Europene ca o uniune social-economică. Până una-alta, ea funcționează doar ca o uniune economică, în care considerentele pieței și ale capitalului predomină. Parta socială - partea bunurilor comune, publice - suferă de pe urma acestor politici economice și de pe urma faptului că, până la urmă, Uniunea Europeană nu are politici sociale obligatorii”, explică profesorul universitar.

Investițiile publice în locuire

O altă recomandare a autoarelor este creșterea investițiilor statale în locuințe publice. Dacă locuirea iese din circuitul pieței, atunci cele mai rele efecte ale speculei financiare pot fi evitate; autoarele susțin că este nevoie de mai multe locuințe, dar subliniază și faptul că nu este obligatoriu ca acestea să fie construite de companii private pentru ca o comunitate să se poată bucura de beneficii, inclusiv de locuri de muncă.

Este nevoie de o alocare bugetară mai mare și semnificativă pentru a se putea construi locuințe publice. Ne putem imagina și companii publice care construiesc și care creează locuri de muncă - și acestea ar putea să o facă, nu doar dezvoltatorii și constructorii privați. Deocamdată, companiile private asta ne spun - ei sunt singurii care construiesc, deci trebuie să le fim recunoscători, să nu ne plângem că prețurile sunt mari pentru că, dacă nu ar fi ei, nimeni nu ar construi, iar de locuințe este nevoie. Investițiile în construirea de locuințe publice ar crea și ele locuri de muncă cum se creează în sectorul privat. Apoi, avem generația nouă de profesioniști, de muncitori și lucrători, de clasă de mijloc din toate sectoarele economice. Acești oameni ar putea, chiar și dacă au venituri mai modeste sau la nivelul mediu, să rămână în aceste orașe. Iar orașele ar beneficia de prezența lor”, arată autoarea raportului.

În România, analizele efectuate de platforme de imobiliare arată an de an că prețurile cele mai mari sunt în Cluj-Napoca. Ziare.com a scris recent cât de ridicate sunt costurile în orașul din vestul României și despre criticile pe care activiștii civici le aduc administrației conduse de Emil Boc în ceea ce privește locuințele sociale. Eniko Vincze pune în vedere faptul că politica de dezvoltare imobiliară a orașului a condus la o situație în care în care peste 40% din salariul mediu se duce către cheltuieli cu locuirea..

„În Cluj, de exemplu, aud de tot mai multă lume care decide să plece din oraș pentru că nu își mai poate permite să plătească aceste costuri. Cheltuielile sunt foarte mari, peste pragul de accesibilitate. Atunci, oamenii, inclusiv profesioniștii, pleacă, iar orașul rămâne doar al celor foarte bogați, al turiștilor, al oamenilor de afaceri sau al celor care vin la festivaluri”, semnalează experta.

Statisticile oficiale spun că peste 94% dintre români sunt proprietari, dar observațiile din marile orașe arată o altă realitate, cu o lipsă de chirii accesibile și cu o piață în care prețurile cresc mereu în apropiere de începerea anului universitar. În plus, problema semnalată de grupurile care se concentrează pe locuire este și că o mare parte din piață este gri sau neagră, iar prima condiție pentru a putea formula politici publici este existența unui cadru transparent.

Studenții suferă foarte mult de pe urma acestei situații, pentru că nu sunt nici cămine publice. Toată piața de chirie, în marile centre universitare, trăiește de pe urma studenților, în mare măsură. (...) În momentul actual, câștigurile mari de pe urma investițiilor în construcția privată de locuințe merg sub formă de profit în buzunarele investitorilor și dezvoltatorilor. Cu alte cuvinte, bani există, dar acești bani sunt alocați după interesul profitului și nu în funcție de nevoile de locuire ale oamenilor de rând.

Atunci, existența locuințelor publice ar fi un câștig din punctul de vedere al populației orașelor. Dacă ar fi într-un număr semnificativ, indirect ar putea contribui la reducerea prețului de pe piață. Dacă este adevărat că cererea și oferta și relația dintre ele determină prețul locuințelor, atunci cererea pentru locuințe private de pe piață ar descrește, dacă ar exista o ofertă de locuințe publice”, argumentează autoarea studiului.

Un val al schimbărilor

În fața unor schimbări majore în nivelul lor de trai, oamenii nu au rămas impasibili. În Berlin, chiriile s-au dublat în deceniul dintre 2009 și 2019, într-un context în care peste opt din zece rezidenți închiriază, iar fondul imobiliar este insuficient. Locuitorii din capitală au ieșit în stradă, iar, în februarie 2020, a fost introdusă o chirie maximă. Aceasta a diminuat prețurile, dar a condus și la o scădere a ofertei de locuințe disponibile, iar în final a fost declarată ilegală de Curtea Constituțională Federală, scrie Reuters.

Un nou suflu a venit un an și jumătate mai târziu, când berlinezii au votat în mare proporție pentru exproprierea marilor companii, care dețin peste 3.000 de unități, conform Euronews. Măsura aceasta este permisibilă din punct de vedere constituțional. Acestea ar trebui incorporate în fondul locativ public, dar există încă neclarități despre când și la ce preț se va face acest transfer, explică și Vincze. Pentru România, experta consideră că o măsură crucială este construirea de locuințe publice.

„Vedem anul acesta, când se desfășoară toate alegerile în România, că ieșirea în stradă, posibilitatea grevelor și vociferarea nemulțumirilor au dus la rezultate pozitive. În mișcarea locativă, credem că este nevoie de o mobilizare a oamenilor și din acest punct de vedere - a oamenilor ca locatari, a oamenilor ca chiriași, a oamenilor ca datornici la bănci. Dacă s-ar reuși o mobilizare, mai ales la nivelul orașelor mari, atunci decidenții ar trebui să ia în serios această problemă.

Perspectiva noastră, la Căși Sociale Acum, este că ar trebui să existe în contractele de regenerare urbană condiții cu privire la obligația dezvoltatorului de a preda un procent de locuințe în fondul public al orașului. Noi zicem că 25% din ce se produce, ca să fie semnificativ; altfel, dacă ar da 5%, este o spălare a reputației și nu duce la un rezultat semnificativ. Prin programele de regenerare urbană, primăriile fac investiții publice în fostele zone industriale sau cele degradate din oraș, construiesc drumuri, parcuri, baze sportive și altele. Aceste investiții cresc valoarea din zonă, iar dezvoltatorii pot profita ulterior.

În Cluj, administrația are încă terenuri proprii pe care poate construi, dacă recunoaște că este nevoie de locuințe publice. Noi suntem în continuare convinși că creșterea semnificativă a fondului locativ public ar fi o soluție majoră, care creează realmente un mare număr de locuințe care nu stau sub influența pieței și a speculațiilor imobiliare”, încheie experta.

Quarterly Report - Editia 4

Cum să plătești cât mai puțin la bancă pentru un credit ipotecar. Cele trei criterii de care să ții cont înainte să faci o rată. „Se scade perioada și dobânda totală”
Cum să plătești cât mai puțin la bancă pentru un credit ipotecar. Cele trei criterii de care să ții cont înainte să faci o rată. „Se scade perioada și dobânda totală”
Românii au continuat să acceseze credite pentru locuințe și în prima parte a anului 2024, mai ales că indicii ROBOR și IRCC au început să scadă ușor. Băncile au început să anunțe...
Utilizatorii Android pot descărca aplicații plătite fără să facă vreo tranzacție. Google Play Store introduce o nouă funcție de partajare a plăților
Utilizatorii Android pot descărca aplicații plătite fără să facă vreo tranzacție. Google Play Store introduce o nouă funcție de partajare a plăților
Google dispune deja de o platformă de plăți bine dezvoltată pentru achiziționarea de aplicații și servicii „in-app”. Utilizatorii pot înrola cardurile de credit cu serviciul de plăți...
#criza locuinte, #piata imobiliara, #locuinte sociale, #chirie, #credit ipotecar, #criza 2008, #fonduri de investitii, #fonduri de pensii , #piata imobiliara