Prima Casa, intrebari fara raspuns

Declarativ, programul "Prima Casa" va scoate Romania din criza, asta pentru ca va antrena sectorul constructiilor si pe cel imobiliar, motoarele cresterii economice din ultimii ani, dar va ajuta si la relansarea creditarii, potrivit oficialialor guvernamentali.

Calculele celor din Ministerul Finantelor arata cam asa:

* In cadrul programului "Prima Casa", dobanda Euribor la 3 luni + marja de risc a bancilor de 4% + costul fondului de Garantare nu trece de 5,7%. La un credit de 50.000 de euro, pe 25 de ani, suma tuturor dobanzilor si comisioanelor se ridica la 41.718 euro.
* In momentul de fata, creditele ipotecare se pot accesa la dobanzi cuprinse intre 9 si 10,5%. Costul tuturor dobanzilor si comisioanelor pentru un credit similar luat in conditiile actuale este de 81.990 euro
2021 vine cu discounturi de pana la 50% la principalele categorii de produse si servicii de care afacerea ta are nevoie. Obtine oferta AICI!

* Diferenta intre costurile totale in cazul celor doua tipuri de creditare reprezinta un avantaj pentru clientul de pana la 49%, in functie de banca creditoare.


Sa economisesti peste 40.000 de euro este cu adevarat un avantaj, dar in spatele acestui program se ascund cateva probleme ramase nelamurite de oficialii guvernamentali.

In primul rand, prin acest program, Guvernul "mobilizeaza capitalul bancilor". Ministerul Finantelor si statul nu platesc niciun leu, doar "garanteaza expres, neconditionat si irevocabil" ca va plati bancii "in integralitate" costurile creditelor accesate in cadrul programului in caz de neplata.

Guvernul nu are constituit un fond special pentru "Prima Casa", miliardul de euro existand doar pe hartie in cadrul acestui program, in realitate el fiind alocat pentru alte cheltuieli.


Cu ce fond locativ ramane statul?

Dupa calculele ministrului de Finante, pentru acest program nici nu trebuie bani, in conditiile in care rata de neplata la creditele ipotecare si imobiliare a fost anul trecut de 0,18%. Chiar si in cazul cresterii de peste 20 de ori a numarului de clienti care intra in imposibilitate de plata, efortul financiar al statului s-ar ridica la cel mult 40 de milioane de euro, cel putin asa sustine Gheorghe Pogea.

In cazul in care 4% din clientii prinsi in programul "Prima Casa" ar fi executati din cauza ca nu isi mai pot plati ratele, Pogea sustine ca statul ar ramane cu un fond locativ de cateva sute de locuinte.

Fals, statul ramane doar cu banii dati. Prin lege, casele executate constituie creante la buget si trebuie valorificate prin vanzare. Pentru ca statul sa ramana cu aceste case, ele ar trebui sa fie cumparate de autoritatile locale, lucru imposibil in contextul legislativ actual. De ce? Pentru ca ANAF nu poate vinde locuintele decat in urma unei licitatii, la pretul cel mai mare, iar autoritatile locale nu pot cumpara decat la pretul cel mai mic, in urma organizarii de licitatii proprii.

Fiind vorba de licitatii distincte, pentru ca o locuinta executata in cadrul programului "Prima Casa" sa poata trece de la ANAF in administrarea unei autoritati publice locale este nevoie de cel putin un intermediar, iar asta poate insemna o cheltuiala in plus din bani publici.

Potrivit minsitrului de Finante, daca dupa 20 de ani de plata, proprietarul intra in imposibilitate de plata, statul plateste bancii diferenta pe care nu a mai putut sa o achite proprietarul. In 90 de zile ANAF de la data intrarii in imposibilitate de plata, ANAF scoate locuinta la licitatie, o valorifica, statul isi opreste banii dati bancilor, iar diferenta o da inapoi proprietarului.

Ministrul de resort nu a spus niciodata ce se intampla daca clientul nu mai poate sau nu mai vrea sa plateasca ratele dupa un an, dar putem presupune. Achita bancii soldul ramas plus un comison de rambursare anticipata de 3-4% (eliminarea sau modificarea lui nu este specificata in normele programului, deci consideram ca ramane cel aplicat in prezent de toate bancile); scoate la licitatie locuinta unde poate obtine pe ea un pret cu pana la 25-50% mai mic daca nu se vinde la prima sau a doua licitatie si apoi returneaza ratele platite de rau-platnic (probabil si avansul de 5). Nici nu mai are rost sa calculam cu cat ramane statul in urma acesti afaceri.


De la ce banca pot lua credit?

La un cost mediu pe locuinta de 50.000 de euro, plafonul de garantare acopera doar achizitia unui numar de 20.000 de locuinte, care vor fi repartizate pe banci. Potrivit ministrului de Finante, existe deja o banca comerciala care si-a manifestat interesul pentru o cota de 250 de milioane de euro, ceea ce inseamna ca restul de 30 de banci (80% dintre institutiile de profil de pe piata autohtona vor sa intre in program) vor imparti intre ele diferenta pana la un miliard.

Impartirea se va face cel mai probabil in functie de cota de piata detiuta pe segmentul creditelor imobiliare, ceea ce inseamna ca va mai exista o banca cu o cota de garantare din partea statului pentru imprumuturi de 200 de milioane de euro, inca una cu 150 de milioane si alte doua sau trei cu cate 100 de milioane, iar restul de peste 20 vor avea alocata o cota de cel mult 10-15 milioane fiecare. Pe scurt, o banca mica va putea acorda in cadrul programului undeva la 250 de credite, ceea ce poate insemna in unele cazuri chiar un credit pe unitate o data la un an.

La un asemenea randament este greu de presupus ca vor ramane interesate de acest program prea multe banci mici, fiind posibil ca in definitiv doar 4 sau 5 banci mari sa mai acorde credite cu garantia statului.


Cine prinde rand la creditele garantate?

Daca in programul "Prima Casa" raman doar 4-5 institutii financiare, atunci nici conditiile de creditare nu vor diferi foarte mult de la o banca la alta. Cum toata lumea se va inghesui la aceleasi ghisee, bancherii vor decide cui acorda si cui nu credite in conditiile in care cu siguranta vor fi cu mult mai multe solicitari decat numarul creditelor care pot fi acordate.

In cadrul programului, la un grad de indatorare de 50%, o familie cu venituri de 2.500 de lei pe luna este eligibila pentru un credit de 50.000 de euro, bani cu care poti cumpara chiar si un apartament cu trei camere in unele localitati din tara. In prezent, pentru un credit similar este nevoie de un venit de 3.700 de familie. Dar o rata de 50% din venitul lunar este mai usor de suportat cand iti mai raman 1.850 de lei din salariu pentru celelalte cheltuieli, decat atunci cand trebuie sa te mai descurci doar cu 1.250 lei.

La inceputul lunii trecute, BCR, cea mai mare banca de pe piata locala, a anuntat restructurarea unui numar de 5.000 de credite imobiliare din cauza problemelor intampinate de clienti in plata ratelor lunare. Valoarea medie a acestor credite este de 40.000 de euro, semn ca cei mai expusi clienti la acest risc sunt tocmai cei cu venituri mici, care nu isi permit sa acceseze credite foarte mari.

In alta ordine de idei, daca vrei sa iti cumperi o locuinta de 80.000 de euro, nu te opreste nimeni, dar diferenta o pui din buzunar sau dintr-un credit suplimentar. Intre un client cu un venit lunar usor peste 2.600 de lei care cere 60.000 de euro la o dobanda de 5% si unul cu venituri de peste 4.000 de lei care cere doua credite, unul de 60.000 de euro cu 5% dobanda (prin programul "Prima Casa") si inca un credit de 20.000 de euro la o dobanda standard de 10%, oare pe cine ar prefera banca?


Cat ajuta piata imobiliara?

Desi 20.000 pare o cifra mare, in realitate ea este foarte mica daca o raportam la numarul tranzactiilor imobiliare care se efectueaza chiar si in aceasta perioada de criza, cand piata este inghetata. Potrivit directorului general al Uniunii Nationale a Notarilor din Romania (UNNPR), Nicolae Liviu Popa, in primele patru luni ale anului curent s-au inregistrat la nivel national un numar de peste 100.000 de tranzactii imobiliare, majoritatea cu locuinte. Altfel spus, daca excludem tranzactiile cu terenuri si birouri, intr-un an de criza se tranzactioneaza aproximativ 200.000 de locuinte, de zece ori mai mult decat poate sprijini financiar statul.

In aceste conditii, programul nu contribuie cu aproape nimic la urnirea din loc a pietei imobiliare, ci ajuta doar bancile care mai ruleaza niste bani.

La aceste cifre este absurd ca in program sa fie incluse si locuintele aflate in stadiu de proiect. Pentru locuintele care urmeaza sa se construiasca, "banca va da solicitantului o promisiune unilaterala de creditare daca indepliniti conditiile, Fondul de Garantare da si el o promisiune de garantare care este valabila 18 luni. De ce? Ca sa fortam constructorul sa termine mai repede locuintele. In momentul cand locuinta este finalizata si s-a facut procesul verbal de receptie, promisiunea unilaterala a bancii si promisiunea statului de garantare se transforma intr-un contract de creditare. Clientul primeste banii, ii plateste constructorului si intra in posesia apartamentului", a precizat Gheorghe Pogea in cadrul unei emisiuni televizate din urma cu cateva zile.

Aparent, nimic mai simplu, dar pentru a cumpara o locuinta off-plan ai nevoie sa dai un avans constructorului, care de regula este mult mai mare decat cel de 5% solicitat de banca. Diferenta pana la 20-25% din avansul pentru constructor trebuie sa-l dai din buzunarul propriu, deoarce banca nu iti da niciun ban daca nu are garantia statului, iar statul nu poate sa acorde o garantie de zeci de mii de euro pentru schita unei case.

Sa luam exemplul cel mai simplu: o persoana care vrea sa cumpere o locuinta intr-un ansamblu rezidential care tocmai s-a anuntat. Ce sanse are acesta sa obtina un credit? In ansamblul respectiv nu exista doar apartamentul pe care persoana noastra vrea sa-l cumpare, ci mai sunt alte cateva zeci sau chiar sute. Daca dezvoltatorul nu vinde in faza de off-plan 30-40% din apartamente, nici nu se gandeste sa se apuce sa construiasca in conditiile in care este criza si nimeni nu se hazardeaza sa cumpere o locuinta in aceasta perioada.

Sa presupunem ca se vor gasi suficienti doritori care sa obtina si promisiunea unilaterala a bancii ca vor primi creditul in momentul finalizarii. Creditele acestora raman blocate pentru o perioada de cel mult 18 luni, timp in care o persoana care vrea sa-si cumpere o locuinta finalizata prin acest program sa nu poata obtine un imprumut imobiliar daca banca si-a atins plafonul acordat de stat. Ce se intampla mai departe daca constructorul, din motive financiare, abandoneaza proiectul si nu mai ridica locuintele? Ce pot face dupa 18 luni cei care n-au prins un credit pentru o locuinta finalizata din cauza promisiunilor unilaterale de creditare pe care bancile le-au acordat pentru niste locuinte care nu exista?

20.000 de locuinte se regasesc in 40 de complexuri rezidentiale de dimensiuni medii, cate unul in fiecare judet al tarii. In aceste conditii este foarte usor sa blochezi proiectul Guvernului, chiar si fara sa iti propui expres acest lucru. Pe de alta parte, un om de afaceri ca Dinu Patriciu, care si-a intensificat investitiile in imobiliare in ultima perioada, sau orice alt afacerist cu putere financiara isi poate permite sa investeasca in cateva complexuri rezidentiale si sa antameze majoritatea celor 20.000 de credite.