Manipularea imobiliară a atins apogeul

O știre recentă a trecut aproape neobservată în spațiul public.

Personal, nu cred că, vreodată, Consiliul Concurenței începe verificări, dacă nu are suspiciuni reale sau certitudini că o piață este manipulată sau influențată de anumiți jucători din domeniu. De exemplu, în opinia mea, prea puțini oameni înțeleg de ce prețurile la imobile din Cluj sunt mai mari decât în București. Principalul oraș universitar din Ardeal este - geografic vorbind - situat într-o căldare și este foarte limitat ca teritoriu. Dovadă: extinderea cu metroul către Florești, un fel de Otopeni al capitalei. În București, posibilitatea de extindere este nelimitată spre/ în Ilfov. Practic, cât vezi cu ochii. Acolo unde concurența este acerbă, gradul de manipulare se manifestă frecvent, iar între Ilfov și București se simte deja.

Să îți dau un exemplu concret: mai mulți vânzători/ dezvoltatori/ constructori scot la vânzare pe piață un număr de apartamente și încep să facă o reclamă agresivă. De obicei, prețul este peste media din zonele respective. Ce mesaj crezi că transmit respectivii jucători imobiliari în piață? Evident că lumea, posibilii cumpărători, se întreabă instant dacă să achiziționeze cât mai repede un apartament sau merită să mai aștepte. Deciziile și nevoile individuale fac diferența între ''valurile'' de tranzacții raportate de autorități. Au apărut și indici de piață, culmea!, realizați chiar de cei care au la vânzare sute de apartamente în anumite zone. Unde crezi că sunt prețurile în creștere permanentă?

Și mai relevant este că, pe piața secundară, respectiv a apartamentelor aflate la revânzare (în principiu, vechi), nu există absolut nicio autoritate care să ofere date concludente/ verificate, respectiv cu cât s-au tranzacționat oficial apartamentele scoase la vânzare pe diverse platforme specializate. Unul este prețul de vânzare comunicat pe piața liberă și altul este prețul tranzacționat. Subliniez că aici nu vorbesc de bani negri, plătiți parțial la o tranzacție, ci strict de diferența dintre prețul de strigare și cel de adjudecare al unui imobil. Notarii nu au cum să facă această verificare, iar părțile implicate într-o tranzacție nu sunt obligate să spună cu cât au scos un imobil la vânzare și cu ce procent s-au înțeles sub prețul cerut.

Nu aș fi scris acest articol, dacă în ultimul timp nu aș fi văzut pe piață din ce în ce mai multe articole, multe sponsorizate de dezvoltatori sau vânzători, în care maximumul publicității a fost ceva de genul "prețurile caselor se vor dubla în următorii ani"! Chiar așa? Hai să vedem, cu argumente concrete, criteriile de formare a prețurilor în piețele imobiliare mature din alte țări:

• primul criteriu în trendul prețurilor este dat de raportul dintre numărul populației și numărul de case existente. Astfel, populația Bucureștiului a scăzut în ultimii ani, iar numărul de unități locative a crescut. Dovadă: mulți bucureșteni au mai multe apartamente, unele închiriate, altele goale. Deci, nu se pune problema că locuitorii capitalei nu au unde să stea, cu atât mai mult cu cât din ce în ce mai mulți se mută în Ilfov. Acolo este "supapa" capitalei, iar prețurile în comunele limitrofe ale Bucureștiului chiar s-au mișcat, pentru că a crescut populația;
• al doilea criteriu este nivelul de salarizare. Degeaba a scăzut numărul de salarii cu care se poate lua un apartament dacă dobânzile la credite au devenit prohibitive, pentru cei mai mulți doritori;
• concurența pieței imobiliare este acum piața de capital. Acum câțiva ani piața bursieră era "moartă". Pentru oricine știe să facă un calcul simplu, orice investiție imobiliară este net sub profitul acțiunilor bursiere, raportat exclusiv la cele cu risc minim și lichiditate maximă. Dacă vrei să cumperi o casă pentru tine, e una, dacă vrei să faci o afacere imobiliară, e altceva. Câștigul din acțiuni a fost în medie de 2-4 ori mai profitabil în ultimii ani;
• numărul de turiști în București este de cel puțin 5 ori mai mic decât în Budapesta! Statistic vorbind, aceștia stau în medie 2 nopți/ 3 zile și cei mai mulți sunt amărâți, care nu își permit să meargă în locuri mai scumpe. PMB nu are nici măcar un site dedicat turiștilor și nu există nicio mapă cu distribuție gratuită, cu obiectivele turistice ale capitalei noastre europene;
• incidența PIB-ului capitalei în PIB-ul țării a scăzut în ultimii ani. Asta înseamnă că investitorii străini ocolesc Bucureștiul. Unde nu sunt investitori, spiritul antreprenorial se diluează. Acum 60-70 de ani, Dubaiul era un sat pescăresc, tradițional. E adevărat că petrolul a creat orașul, dar fără investitori străini care să fi venit să cumpere apartamente sau să lucreze acolo, orice dezvoltare ar fi rămas o iluzie.

Bucureștiul este un oraș cu potențial mare. Din păcate, capitala României riscă să rămână debranșată de la investitorii strategici. Atunci nici nu mai contează dacă cineva va mai încerca să manipuleze piața imobiliară. Vom face afaceri doar între noi, ca să nu zicem că ne plictisim.

Dragos Dragoteanu

Certified International Property Specialist

Autorii care semnează materialele din secțiunea Invitații – Ziare.Com își asumă în totalitate responsabilitatea pentru conținut.

Samsung Galaxy A16 5G – Ultima lansare a anului 2024! Noul smartphone de buget promite performanțe surprinzătoare

După un an plin de noutăți și lansări impresionante precum seriile Galaxy S24 și cele mai recente modele pliabile, Samsung se pregătește să încheie anul 2024 cu o lansare mult...

Fără adolescenți pe telefoane! Australia care impune o vârstă minimă pentru utilizarea rețelelor de socializare

Australia intenționează să introducă o limită de vârstă pentru accesul copiilor pe rețelele sociale, ca răspuns la îngrijorările legate de sănătatea mentală și fizică a acestora....