O bătaie de joc: indicii imobiliari, la fel ca sondajele politice

Există mulți „actori” în piața imobiliară și un „public” mare, care fie urmărește „piesa” relaxat, fie devine investitor în real estate, mai devreme sau mai târziu.

S-au făcut diverse reportaje și studii de piață despre încrederea românilor în sondajele politice. Rezultatele sunt catastrofale! Oamenii nu sunt naivi. Ar fi foarte interesant de aflat, dacă s-ar face un sondaj similar, ce cred românii despre indicii imobiliari care apar în media, din când în când. Personal consider că acest tip de cercetare nu va fi făcut prea curând, întrucât interesele dezvoltatorilor și brokerilor acestora sunt foarte mari. Nici măcar o proprietate promovată pe un site de vânzări nu se tranzacționează la prețul de „strigare”. Toate se negociază. În jos! Indicii imobiliari se bazează 100% pe valoarea anunțurilor de vânzare.

Atunci când arunci în media niște cifre care sunt bazate pe supoziții, există riscul ca cei interesați să fie duși în eroare. Uneori, acest lucru se întâmplă premeditat! Se numește manipulare a pieței. Consiliul Concurenței a sesizat acest aspect și deja umblă prin birourile dezvoltatorilor și ale „influencerilor” care realizează indici, aceștia având interes direct să umfle prețul pentru o anumită zonă/proiect. Vom vedea și rezultatele, după ce instituția statului își va termina treaba. Eu am încredere că au materiale suficiente spre studiu.

În opinia mea, ca și în cazul sondajelor politice, indicii imobiliari au la bază un „fundament” similar: manipularea sau interesul personal. Creșterea artificială a prețurilor, mai ales în anumite zone la construcțiile noi, este o practică potrivită atunci când vânzările stagnează sau se doresc cât mai multe tranzacții realizate la prețuri cât mai mari. Ultimul recensământ a demonstrat oficial că Bucureștiul (fără Ilfov) a pierdut în ultimii 12 ani aproape 200.000 de locuitori. Cu toate acestea, în opinia realizatorilor de indici, bucureștenii nu vor mai avea ce să cumpere și sunt ghidați să achiziționeze cât mai repede o proprietate. Pe baza indicațiilor lor neprețuite, oferite frecvent în interviuri și declarații, n-o să mai găsim apartamente disponibile în București, deși se vede cu ochiul liber că mii de unități locative sunt nelocuite. Populația Bucureștiului scade, iar numărul de noi unități locative crește an de an (https://www.zf.ro/business-construct/cate-apartamente-noi-intra-anual-la-impozitare-in-bucuresti-la-20530958). După mintea „făcătorilor” de indici, prețurile ar trebui să crească necontenit. La fel spuneau și în 2008...

Dacă în zona politică orice candidat poate ieși învingător din tastatură înainte de vot, manipulând procentele printr-un sondaj plătit, în imobiliare orice indice aruncat pe piață se dorește a fi un reper, un „barometru” de preț pe mp, pe zonă, etc. În opinia mea, promisiunile politicienilor sunt echivalente în piața imobiliară cu declarațiile „experților” că prețurile se vor dubla în următorii 5 ani și cine nu cumpără rapid un apartament va rămâne fără acoperiș deasupra capului. Piața imobiliară bazată pe indici este la fel de „sigură” precum „garanția” că viitorul președinte al României va fi „x” sau „y”.

Din fericire, la fel ca în cazul votanților, presupunând că alegerile sunt corecte, în cazul nostru cumpărătorii sunt cei care stabilesc prețul final al unei tranzacții. În piața imobiliară proprietarii/dezvoltatorii sunt candidații. Se oferă să vândă ceva. Promit o casă de vis, o zonă unică, un apartament cum nu mai găsești, dau garanții peste garanții etc. Cel care evaluează ofertele și alege pe cea care îi convine este unul singur: investitorul. Oferte imobiliare sunt cu duiumul pe orice site, mai bune sau mai rele, precum candidații politici. În final, cumpărătorul decide cine e „alesul”.

În concluzie, dacă un dezvoltator - direct sau printr-o agenție - realizează indici, nu are cum să fie obiectiv. De aceea, aș îndrăzni să rog „regizorii” și „scenariștii” de indici să aibă un minim respect față de inteligența cumpărătorilor, care se pot baza pe acuratețea lor precum contribuabilii pe promisiunile politicienilor. Lăsați oamenii să aleagă ce le place, fără să-i influențați cu date sau cifre imprecise. Aveți bunul simț să nu vă transformați în politicienii pieței imobiliare. Dacă vreți să păcăliți cumpărătorii, țineți minte că „ulciorul nu merge de multe ori la apă”!

P.S. Acum 5 ani, un super-imobil de pe Calea Victoriei, Bucharest Financial Plaza, fostul sediu al BCR, a fost evaluat oficial la 45 de milioane de euro. Acum câteva luni s-a vândut cu... 27 de milioane de euro. Raportat la o suprafață construită de 31.000 mp, înseamnă sub 900 euro/mp. Pentru acest imobil nu faceți un indice special, ca să vă demonstrați competența?

Dragos Dragoteanu

Certified International Property Specialist

Autorii care semnează materialele din secțiunea Invitații – Ziare.Com își asumă în totalitate responsabilitatea pentru conținut.

„Nu va fi nicio creștere de TVA”. Premierul Ciolacu, despre noi măsuri fiscale în România. Ce spune despre „marea” reformă bugetară

Prim-ministrul Marcel Ciolacu a dat asigurări că "nu va fi nicio creştere de cotă de TVA" anul viitor. El a făcut aceste precizări întrebat despre varianta, vehiculată în spaţiul...

Ce țări „fură" României investitorii străini și care sunt cauzele: „Nu văd de ce ar mai veni aici"

Economistul Mircea Coșea crede că din cauza instabilității politice specifice României, a impredictibilității fiscale, a taxelor și impozitelor din ce în ce mai mari, în actualul context...