Bule imobiliare în Europa. Cât de riscante sunt evoluțiile de prețuri din marile orașe

Pentru o persoană care caută să cumpere sau să închirieze un apartament, creșterile de prețuri din piața imobiliară din România sunt greu de ignorat. La nivel mai mare, prețurile cresc diferit în Europa, influențate de inflație, de scumpirea creditelor și descreșterea fondului de locuințe. Un studiu al unei bănci elvețiene arată că majorările de prețuri din ultimul timp nu sunt neapărat un indicator despre existența unei bule imobiliare, iar cele mai mari pericole sunt în afara Uniunii Europene, deși o țară europeană are două orașe în primele 6 ca risc.

Un studiu realizat de UBS Group AG a analizat riscul de creare a unei bule imobiliare în 25 de mari orașe ale lumii. Un astfel de fenomen este dificil de identificat și apare în prim-plan abia după ce bula s-a spart, dar UBS se uită la diferențele dintre veniturile lucrătorilor și prețurile apartamentelor, fie la cumpărare, fie la închiriere și eventuale probleme în economie, cum ar fi creditarea excesivă sau activitatea din construcții.

Doar trei orașe au un indice de bulă imobiliară peste 1,5, cel mai mare din scală: Miami, în Statele Unite, Tokyo, în Japonia, și Zurich, în Elveția. Cu risc crescut sunt alte trei localități mari, Los Angeles, SUA, Toronto, Canada și Geneva, Elveția. Printre așezările cu risc moderat din Europa se regăsesc Amsterdam - Olanda, Frankfurt - Germania, Madrid - Spania și Munchen - Germania. Varșovia, capitala din regiune care este comparată cu București sau Cluj-Napoca din România, are un risc moderat, de 0,23, dar în creștere față de anul trecut.

Chiar și valorile mari sunt în scădere. Prețurile reale - după ajustarea la inflație, au scăzut în medie cu 15%, față de jumătatea anului 2022. Accesibilitatea este un alt factor care influențează riscul de bulă imobiliară. Astăzi, în cele 25 de metropole, un muncitor calificat din servicii își permite cu 40% mai puțin decât în 2021, an după care au urmat, printre altele, creșteri ale ratelor dobânzilor de referință. În acest context, lipsa unui fond construit îndestulător a ajuns, contrar așteptărilor, să stabilizeze prețurile la cumpărare.

Chiriile reale au crescut cu 5% în medie în ultimii doi ani, pe acest fond al lipsi ofertei, depășind majorările veniturilor. În contextul unor chirii mai scumpe, calculele pentru chiriași ar putea începe să încline mai degrabă spre cumpărare, mai ales în contextul în care costurile creditelor vor continua să scadă, apreciază studiul UBS.

Din perspectiva investitorilor care cumpără să închirieze, numărul de ani necesari pentru a-și recupera fondurile alocate a scăzut, în medie, comparativ cu anul trecut. În unele orașe, aceste valori sunt mari - în Zurich, Munchen, Tel Aviv, Geneva și Hong Kong, investiția este recuperată în circa 40 de ani, valori semnificativ mai mari decât în urmă cu un deceniu.

Fie că sunt cauzate de inflație sau sunt creșteri reale de prețuri, costurile locuirii împing Europa spre o adevărată criză, au avertizat cercetătorii și activiștii. Pentru România, o analiză din acest an arăta că 40% din salariul mediu al unui angajat clujean se ducea către cheltuieli cu locuirea. Costul unui apartament de două camere a crescut la echivalentul a peste 10 ani de salariu mediu.

Cazul Varșoviei

În capitala poloneză, prețurile reale au crescut cu 30% în deceniul dintre 2012 și 2022; dezvoltarea economică, din care au venit șanse mari de angajare, extinderea rețelei de metrou și modernizarea fondului construit au făcut locuințele atractive atât pentru cumpărători, cât și pentru investitori. Totuși, Varșovia a devenit din ce în ce mai puțin accesibilă. În 2022, prețurile reale au scăzut cu 10%, pe fondul scumpirii creditelor ipotecare, dar măsurile favorabile ale statului au adus cumpărătorii înapoi pe piață. În ultimele patru trimestre, prețurile din Polonia au crescut cu peste 16% pe an.

În Varșovia, un angajat are nevoie de echivalentul salariului mediu pe 7 ani pentru a-și permite să își cumpere un apartament de 60 de metri pătrați. Deși nu se compară cu cei 22 de ani necesari în Hong Kong, valoarea din orașul polonez nu s-a mișcat practic deloc în ultimii 10 ani, spre deosebire de alte orașe din listă, unde salariul mediu a crescut mai repede decât prețul apartamentelor. Pentru investitorii care dau în chirie, chiriașii le plătesc investiția în circa 21 de ani, în creștere cu 3 ani față de 2014. Chiriile reale au crescut în ultimele 12 luni cu mai puțin de 1% pe an, în Varșovia, mai arată banca.

Perspectiva din România și un exemplu de calcul

Cluj-Napoca este deja infam pentru prețurile mari ale locuințelor. La finalul lunii septembrie, prețul mediu a ajuns la aproape 2.900 de euro pe metru pătrat, conform unei platforme de profil. Este dificil de replicat metodologia UBS, inclusiv pentru că, spre deosebire de cazul Varșoviei, nu există date oficiale despre indicele prețurilor în imobiliare. Totuși, unele date calculate de alte surse arată tendințele din metropolă.

În primăvara anului 2022, o platformă de cercetare a pieței imobiliare a analizat creșterea reală a prețurilor la locuințe în patru mari orașe. Între 2015 și finalul lui 2021, prețul apartamentelor din Cluj-Napoca a crescut cu 80% peste inflație, conform cifrelor citate de Economedia. Salariul mediu ajustat la inflație nu a ținut pasul, în ciuda unei creșteri consistente de 74%. Prin comparație, în București, prețul imobilelor a crescut cu 44% peste inflație, în timp ce veniturile reale au crescut cu 54%.

De la finalul anului 2021, prețurile au urcat rapid până la sfârșitul primăverii anului următor, după care a urmat o perioadă de stabilizare și ușoară scădere, conform datelor disponibile pe platforma imobiliară citată anterior. Prețurile au început din nou să urce la începutul anului 2023 și, după o mică pauză în vara acelui an, au intrat pe o pantă aproape perfect ascendentă până în luna septembrie a lui 2024.

Nominal, prețurile în imobiliare au crescut cu 34%. Un calcul pe baza datelor Institutului Național de Statistică arată că prețurile de consum au crescut cu aproape 29%, între finalul anului 2021 și luna septembrie a anului curent. După ani cu inflație mare, prețul real al imobiliarelor a crescut cu 4%.

Prețurile cresc din nou în zona euro. Ce răspuns așteaptă analiștii de la Banca Centrală Europeană

Inflația anuală a crescut la 2,3% în zona euro în luna noiembrie, iar creșterea prețurilor a depășit din nou ținta Băncii Centrale Europene, conform datelor publicate vineri, 29...

Românii vor putea plăti cu o nouă bancnotă. Anunțul oficial din partea Băncii Naționale (BNR)

Banca Naţională a României (BNR) lansează în circuitul numismatic, începând de duminică, o bancnotă aniversară pentru colecţionare, cu valoare nominală de 100 lei, imprimată pe suport...