Cathedral Plaza: Autorizatia pentru demolare este obligatorie. Cat va dura si cat costa

Autor: Cezar Petre , specialist constructii
Joi, 18 Mai 2017, ora 11:52
18109 citiri

In calitate de specialist in constructii, autorizat de statul roman, voi explica mai jos care sunt pasii necesari pentru ca sentinta data de judecatori cu privire la demolarea Cathedral Plaza sa poate fi dusa la indeplinire in conditiile legii.

Nu acoperim o ilegalitate cu alte ilegalitati

Instanta de judecata a decis ca acea cladire trebuie demolata. Nu putem pune in discutie sentinta instantei, considerand aceasta ipoteza ca fiind una certa.

Demolarea unei constructii, indiferent de modul in care ea a fost construita, nu se poate face decat cu respectarea a doua legi care domina sectorul constructiilor: Legea 50/1991 privind Autorizarea Lucrarilor de Constructii si Legea 10/1995 privind Calitatea in Constructii.

Astfel ca, in conformitate cu cele de mai sus, demolarea cladirii nu se poate face decat daca s-a obtinut o autorizatie de demolare in conditiile legii si cu toate avizele necesare. Nu poate decide primarul ca de maine sa se inceapa demolarea, caci nu are competente tehnice in acest sens. Opinia publica este de cele mai multe ori manipulata intr-un sens sau intr-altul, in functie de interese.

Dincolo de caracterul juridic al procesului de demolare exista si unul tehnic: demolarea nu se poate face in orice conditii, de catre oricine si oricum.

Demolarea se face in sistemul calitatii, fapt care implica o expertiza tehnica, un proiect tehnic, o executie controlata a procesului de demolare si o folosire rationala a materialelor care rezulta din demolare.

Citeste mai multe pe acest subiect:

Cat va costa demolarea?

Demolarea acestei cladiri nu va putea scadea in nici un caz sub valoarea de 15.000.000 de euro, dar inclin sa cred, in conditiile respectarii legislatiei, ca ea va sfarsi la o valoare aproape dubla.

Sa nu uitam ca vorbim de o zona protejata, unde exista taxe de acces, unde nu poti intra cu masina cand vrei si cum vrei, unde traficul greu poate afecta constructiile de pe traseul ales. Materialele rezultate trebuie selectate si trecute printr-un proces de recuperare, iar cele care nu se pot recupera trebuie duse in depozite autorizate.

Cine va plati acesti bani? Se spune ca ei vor fi recuperati de la proprietar. Afirmatia, desi legal este corecta, din punct de vedere practic va fi imposibil de pus in aplicare deoarece societatea cel mai probabil a intrat deja in insolventa, caci nimeni nu va avea interesul ca dupa o astfel de pierdere sa continue si cu alte pierderi.

Poate plati primaria demolarea? Doar daca o instanta judecatoreasca a spus expres ca ea este obligata sa plateasca demolarea, desi legea spune clar ca investitorul trebuie sa suporte costurile.

Sa nu uitam ca banul public nu se poate folosi decat in interes public. Cum demolarea se face teoretic in interesul legal al investitorului, se poate discuta de la un moment dat de o deturnare de fonduri, motiv pentru care nimeni nu doreste sa isi asume nimic.

Care sunt etapele procesului de demolare

Exista doua aspecte care trebuiesc luate in considerare:

  • Care este procesul de demolare din punct de vedere al faptului ca vorbim de implicarea de fonduri publice;
  • Care este procesul de demolare din punct de vedere al procesului de autorizare.

Etapele cheltuirii banului public

Sa fie foarte clar ca primarul Capitalei nu poate da nicio dispozitie de demolare, asa cum in mod eronat afirma unele persoane. Daca ar face acest lucru atunci cel mai probabil in secunda urmatoare ar fi cautat de procurori pentru faptul ca a atribuit contracte fara licitatie publica, in conformitate cu suma estimata a fi alocata procesului de demolare.

Nota conceptuala - Avand in vedere hotararea judecatoreasca, departamentul responsabil de implimentarea respectivei hotarari (probabil nu se poate stabili in clar cine ar trebui sa implimenteze) trebuie sa elaboreze si sa supuna aprobarii nota conceptuala (stabileste oportunitatea, necesitatea investitiei).

Tema de proiectare - O firma de consultanta, sau specialisti recunoscuti ca atare din cadrul structurii de specialitate proprii, va trebui sa elaboreze tema de proiectare. Ea cuprinde primele elemente tehnice si financiare estimate, ce vor sta la demararea procesului de executare a lucrarilor de proiectare, autorizare si executare a lucrarilor de demolare.

Pe baza ei se va stabili o valoare estimata pentru intocmirea studiului de fezabilitate si de la care va porni licitatia publica pentru achizitia serviciului de intocmire a studiului de fezabilitate. Suma astfel rezultata se va propune la momentul stabilirii bugetului, iar daca ea nu este prevazuta ca si cheltuiala in anul curent atunci este imposibil din punct de vedere legal demararea acestui proces.

Bugetul se voteaza de consilieri anual, uneori si de mai multe ori pe an daca apar rectificari. Aprobarea bugetului nu reprezinta atributul primarului ci al Consiliului Local.

Studiul de fezabilitate - Presupunem ca intr-un anumit an Consiliul Local va decide ca trebuie sa voteze o linie bugetara pentru intocmirea studiului de fezabilitate. Urmeaza procedura de achizitie publica. De obicei, luand in considerare posibilele contestatii, la aceste valori dureaza mai mult de 6 luni de la momentul intentiei si pana la semnarea contractului.

Studiul de fezabilitate va avea ca piesa principala expertiza tehnica, realizata de un specilist atestat si care va analiza in detaliu cum se poate face demolarea astfel incat constructiile din jur sa nu fie afectate.

Probabilitatea ca pe acest caz un expert tehnic sa se prezinte la licitatie este destul de scazuta deoarece investitia este mare si riscurile pe masura. In cazul in care si cea mai mica fisura va aparea pe cladirile din jur el va raspunde penal pentru solutia data. Studiul de fezabilitate va stabili financiar si tehnic care sunt solutiile propuse pentru detaliere. Cu aceasta ocazie se voteaza devizul general.

Proiectul pentru autorizarea/desfiintarea executarii lucrarilor - Ca si in cazul precedent, pe baza estimarii din cadrul studiului de fezabilitate, este necesar a se achizitiona servicii de proiectare pentru obtinerea autorizatiei de construire si a tuturor avizelor necesare.

Pentru acest lucru abia in anul urmator se poate vota prin buget aprobarea sumelor necesare pe modelul descris mai sus. Apoi are loc licitatia publica, ce va dura cel putin sase luni si abia apoi se poate trece la treaba. Procesul de autorizare pe astfel de investitii va dura cel mai probabil mai bine de doi ani deoarece o buna parte din avize se conditioneaza reciproc, deci nu se pot obtine simultan.

Proiectul tehnic de executie - In cel mai bun caz proiectul tehnic de executie se va achizitiona impreuna cu cel de autorizare, caz in care se mai scutesc timpi importanti.

Proiectul tehnic de executie va cuprinde toate detaliile necesare, in concordanta cu autorizatia emisa si cu respectarea tuturor avizelor, pentru ca demolarea sa fie corect realizata si fara a fi afectate cladirile din jur. Proiectantul raspunde penal daca se vor constata avarii la cladirile alaturate si se considera ca sunt din culpa sa, pentru ca vorbim de o solutie neconforma.

Nu exista in Romania la acest moment un proiectant care sa fi realizat un astfel de proiect de demolare, asa ca probabilitatea ca cineva sa se ofere este destul de redusa.

Dirigentia de santier - Se vor achizitiona serviciile de dirigentie de santier, demolarea fiind obligatoriu a se realiza in sistemul calitatii.

Executarea lucrarilor de constructii - Proiectul tehnic a stabilit exact suma de bani necesara pentru executarea lucrarilor, ocazie cu care se aproba un deviz general actualizat. Acesta trece iar prin bugetul local cu toate complicatiile posibile.

Se face licitatia, la aceasta valoare estimat a dura cel putin un an de zile de la momentul aprobarii bugetare si pana la momentul semnarii contractului.

Receptia lucrarilor de constructii - Finalizarea presupune confirmarea faptului ca lucrarile au fost finalizate corect si conform prevederilor contractului de executie.

Cat consider ca ar dura acest proces?

Presupunem ca in acest caz nu exista loc pentru a face ilegalitati deoarece fiecare tabara va cauta sa conteste deciziile primariei. In privinta obtinerii autorizatiei de demolare nu o pot vedea, in conditiile legii, a fi obtinuta mai devreme de 4-5 ani. La aceasta perioada putem pune cel putin 2-4 ani de executare a lucrarilor, care trebuie sa tina cont de conditiile de amplasament.

Daca un pas este suspect de ilegalitate atunci autorizatia de demolare poate fi contestata in instanta si anulata, tot asa cum si cea de construire a fost contestata.

Voi discuta mai departe cu privire la aspectul tehnic al procesului de autorizare si care cuprinde riscuri ridicate care in realitate nu pot fi cuantificate de catre nimeni la adevarata lor valoare. Daca am fi realizat demolarea unei cladiri in mijlocul unui camp ar fi fost foarte usor, dar nu si in acest caz.

Procesul de demolare presupune parcurgerea urmatorilor pasi:

Obtinerea certificatului de urbanism - avand in vedere zona vizata el se va elibera de catre Primaria Capitalei. Termenul legal de obtinere este de 30 zile. Nu pot intui exact acum care este forma prin care o alta parte decat proprietarul, poate face demersurile privind demolarea.

Obtinerea avizelor si acordurilor necesare - cate acorduri au existat pentru construire, tot asa de multe vor exista si in cazul demolarii. Se asteapta a exista cel putin 10 avize din care obligatorii, avand din vedere caracterul protejat al zonei: cele de la Cultura, Mediu, Inspectoratul de Stat in Constructii, Circulatie etc....

Procedura pe mediu la un astfel de obiectiv va dura cel putin 6 luni din cauza impactului major asupra mediului adus de procesul de demolare. Cultura va trebuie sa se pronunte deoarece avem o zona protejata si trebuie sa se asigure ca demolarea nu va afecta cladirile din jur din punct de vedere structural, dar si ca zona nu isi va pierde din caracter deoarece ceva trebuie sa fie lasat in loc.

Inspectoratul de Stat in Constructii - nu va emite documente decat daca s-a asigurat ca toate conditiile legale si tehnice vor fi indeplinite. Piesa principala a documentatiei va fi expertiza tehnica. Ea va trebuie sa tina cont de ansamblul riscurilor probabile si care sunt printre cele mai diverse. Demolarea completa pare putin probabila deoarece avem o cladire cu subsoluri si care nu se mai pot desfiinta fara ca sa fie afectate cladirile din jur.

Cum o buna parte din avize sunt conditionate de altele, se estimeaza ca si durata, cu respectarea legii, intre 1 si 2 ani necesari pentru obtinerea lor.

Autorizatia de demolare - se va emite in cel mult 30 de zile de la momentul depunerii complete a documentelor.

Proiectul tehnic - dupa acest moment se poate realiza si proiectul tehnic. El trebuie sa tina cont de toate avizele emise si de expertiza tehnica. Pentru ca este necesar a cuprinde toate prevederile si obligatiile din avize nu se poate finaliza decat dupa obtinerea tuturor.

Un astfel de proiect il estimez ca si timp de realizare intre 12 si 24 luni, deoarece nimeni nu isi va permite nici cea mai mica greseala. Trebuie inteles, dincolo de sensibilitatile ce le avem fata de acest proces, ca el nu se poate desfasura in afara conditiilor legii.

Avand in vedere faptul ca vorbim de un proiect de interes public, nimeni nu isi va asuma nici o decizie decat in conditiile legii. Ori birocratia din Romania poate face ca nu doar procesul de construire sa fie aproape imposibil de respectat in toti pasii sai, ci si cel pentru demolare.

In Romania estimez ca peste 90% din spatii nu respecta intocmai prevederile legale pentru simplul motiv ca prevederile legale sunt prea respective.

In mod sincer, in mandatul existent este imposibil ca sa se inceapa demolarea. Nu mai vorbesc de faptul ca este putin probabil ca la licitatie sa vina firme care sa isi propuna sa faca acest lucru. Inteleg ca deja au fost doua licitatii la care nu s-a prezentat nimeni, probabil cele pentru studiul de fezabilitate. Cu siguranta nici la urmatoarele nu se va prezenta nimeni deoarece sigur vom asista la un circ continu in instanta si nimeni nu isi doreste acest lucru.

Intre timp cladirea va sta nefolosita, iar bucurestenii probabil vor dori sa stie si sa aleaga daca vor sa dea mai mult de 15.000.000 de euro pentru aceasta demolare.

Personal nu cunosc nici un caz in lume in care sa se fi realizat o demolare in conditiile similare, indiferent de gravitatea procesului de autorizare. Trebuie stiut ca si acum exista cai care pot viza mentinerea constructiei, dar ele implica o serie de modificari legislative si la nivel de P.U.G.

Intrarea in legalitate este permisa in legislatia din Romania, dar numai daca conditiile la momentul solicitarii permit acest lucru. Ori conditiile se pot modifica iar sentinta poate ramane fara cauza.

Cezar Petre este inginer, absolvent al Universitatii Tehnice de Constructii Bucuresti. Cu experienta in proiectarea si urmarirea executiei in conditii de calitate a constructiilor, in acest moment este presedintele Colegiului Tehnic al Dirigintilor de Santier.



Citeste si:
Ultimele calcule dinaintea congresului PNL. Florin Cîțu, susținut de majoritatea filialelor și de Klaus Iohannis. Pe ce mizează Orban
Ultimele calcule dinaintea congresului PNL. Florin Cîțu, susținut de majoritatea filialelor și de Klaus Iohannis. Pe ce mizează Orban
Cu doar câteva zile înainte de congresul PNL la care se va alege noul președinte al formațiunii, majoritatea filialelor s-au poziționat deja într-o direcție sau alta. Deși premierul Florin...
Fostul prefect al Capitalei, despre congresul PNL: ”Nu poţi permite organizarea în spaţii închise cu 5.000 de oameni, când limita pentru spectacole în aer liber este de 1.000”
Fostul prefect al Capitalei, despre congresul PNL: ”Nu poţi permite organizarea în spaţii închise cu 5.000 de oameni, când limita pentru spectacole în aer liber este de 1.000”
Fost prefect al Capitalei, Alin Stoica, afirmă că organizarea Congresului PNL, nu ar trebui permisă, în condiţiile în care limita pentru spectacole în aer liber este de 1.000 de persoane, la...
Sursa: Ziare.com