Piața investițiilor imobiliare în 2024. Pe ce pariază dezvoltatorii mari când oamenii se tem să-și cumpere locuințe noi

Similar perspectivelor pieței imobiliare rezidențiale după creșterea puternică a costurilor împrumuturilor și presiunile inflației din ultimul an, anul 2024 este estimat să aducă cu sine și o scădere continuă a interesului pentru dezvoltarea spațiilor de birouri, arată o analiză recentă a firmei de consultanță Cushman & Wakefield Echinox.

Astfel, doar 3% dintre investitorii chestionați recent într-un sondaj anticipează o activitate de dezvoltare mai dinamică în acest sector în lunile următoare. Declinul interesului pentru noi birouri ar putea fi atribuit blocajului urbanistic din Bucureşti și adopției modelului de muncă hibrid de către numeroase corporații multinaționale. În contrast, sunt prognozate oportunități de investiții în proiecte imobiliare pentru închiriere și centre de date. Investitorii și analiștii pieței se declară încrezători că investițiile în proiecte imobiliare de mare anvergură au un potențial foarte ridicat în România pe termen lung, mai ales în contextul accentului pus de dezvoltatori pe tranzacțiile cu terenuri și pe proiectele de guvernanță corporativă, socială și de mediu.

„Incertitudinile macroeconomice, contracţia consumului şi costul finanţării, dar şi evoluţia inflaţiei sunt principalii factori care vor impacta piaţa imobiliară”, consideră investitorii şi dezvoltatorii imobiliari care au răspuns la cea de-a doua ediţie a Real Estate Investors Sentiment Barometer, realizat de compania de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

O proporție mare a respondenților (75%) se așteaptă la creșteri în sectorul industrial și logistic, în timp ce 19% anticipează noi investiții în proiecte comerciale. Ambele domenii au înregistrat un interes crescut în 2023.

Ce factori vor influența nivelul investițiilor imobiliare mari în 2024

Referitor la evoluția chiriilor, majoritatea participanților la sondajul Cushman & Wakefield Echinox (75% față de 55% în 2022) prognozează o creștere în sectorul industrial și 56% în cel de birouri. Pe segmentul comercial, previziunile se orientează mai ales spre stagnare (49% dintre participanți).

Inflația (91%), costurile de finanțare (78%) și costurile de construcție (66%) sunt identificate ca factori majori care influențează nivelul chiriilor, alături de alți factori precum contextul geopolitic și lipsa ofertei de spații noi, în special pentru birouri.

Când vine vorba de evoluția cererii, majoritatea investitorilor prevăd un nivel stabil pentru toate tipurile de spații pe termen mediu. Factorii cheie care pot influența (pozitiv sau negativ) cererea includ instabilitatea macroeconomică, reducerea consumului, costul de finanțare și situația geopolitică.

Tranzacțiile cu terenuri, un atu în mâneca investitorilor imobiliari în 2024

Volumul tranzacțiilor cu terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale (exclusiv cele industriale și de depozite tradiționale) a scăzut cu sub 10% față de nivelul din 2022, de 450 de milioane de euro, și continuă să se situeze considerabil peste nivelul de dinaintea pandemiei, potrivit estimărilor Colliers. Începutul anului și ultimele luni din 2023 au contribuit semnificativ la rezultatul pozitiv, întrucât activitatea a încetinit în trimestrele doi și trei. Performanța este foarte bună, având în vedere provocările din anumite zone ale pieței imobiliare comerciale, pe fondul costurilor de construcție mai mari decât în urmă cu câțiva ani, trage concluzia Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România, care se așteaptă, totodată, la un 2024 cu rezultate bune, având în vedere atât interesul investitorilor, cât și volumul actual de tranzacții în lucru.

„Este îmbucurător să vedem entuziasmul investitorilor în privința potențialului pe termen lung al României. În prezent, țara și sectorul imobiliar se confruntă cu multe provocări. De la costurile de construcție mult mai mari decât în urmă cu câțiva ani, la incertitudinile legate de economie sau de situația geopolitică globală, la ratele ridicate ale dobânzilor și la incertitudinile care însoțesc de obicei un an electoral. Chiar și în acest context, anul trecut s-au vândut terenuri pentru proiecte imobiliare comerciale în valoare de puțin peste 400 de milioane de euro, un nivel mulțumitor dacă ne gândim că înainte de pandemie vorbeam de 300-400 milioane de euro pe an”, explică Sînziana Oprea, Director Land Agency la Colliers România.

Conform estimărilor efectuate de Colliers, analiza tranzacțiilor cu terenuri s-a concentrat exclusiv pe proiectele imobiliare comerciale, excluzând segmentele industrial și energetic. În 2023, activitatea a început mai lent comparativ cu anii trecuți, perioada fiind marcată în principal de finalizarea unor tranzacții care erau în curs de desfășurare de ceva timp. Cu toate acestea, în partea finală a anului, investitorii au intensificat activitățile, unii urmărind să finalizeze tranzacțiile în cadrul anului fiscal actual din motive fiscale, în timp ce alții au căutat să optimizeze fluxul lor de numerar. Cererea pentru terenuri noi a fost inferioară comparativ cu anii anteriori, iar rezultatul anului trecut a fost susținut de câteva tranzacții semnificative care se desfășurau de mult timp și care în final au fost finalizate.

Aproximativ 70% din terenurile vândute provin din zona Bucureștiului și a împrejurimilor. Concentrându-se pe București, experții de la Colliers au observat că jumătate din volum a fost generat de terenuri destinate construcțiilor rezidențiale, un sfert de sectorul retail, iar restul de diverse categorii de investitori (dezvoltatori de birouri, instituții educaționale, medicale) sau chiar de cumpărători speculativi. În alte regiuni ale țării, sectorul rezidențial a reprezentat de asemenea aproximativ jumătate din volum, cu retailul acoperind majoritatea diferenței până la 100%. Este important de menționat că tranzacțiile cu terenuri destinate retailului au scăzut comparativ cu anii anteriori.

Pe lângă mari corporații cu capital străin, active în România, un alt cumpărător destul de activ a fost statul român, arată Colliers, prin diferite entități, care a securizat anumite platforme strategice din marile orașe precum Brașov, Sibiu, Iași.

„Oferta de terenuri a crescut în 2023, în condițiile în care anumiți proprietari au simțit o oarecare presiune pentru a vinde sau se tem de perspectivele de viitor. Acest lucru, coroborat cu faptul că ratele de dobândă au fost mult mai ridicate iar economia a încetinit, a determinat o ușoară scădere a prețului mediu al terenurilor față de anii trecuți. Declinul nu a fost unul substanțial și l-am estima ca fiind de-o singură cifră. Cu toate acestea, nu toți vânzătorii au simțit această presiune, iar scăderile de preț nu s-au aplicat în cazul terenurilor foarte bune, care prezintă interes pentru o mulțime de cumpărători. Pe de altă parte, unii investitorii nu se grăbesc să achiziționeze noi terenuri, deoarece consideră că oricum nu este grabă pentru a începe o dezvoltare și, în plus, simt că timpul ar putea să curgă în favoarea lor”, a declarat Sînziana Oprea, potrivit analizei citate de Financial Intelligence.

Politicile de guvernanță socială și de mediu (ESG) au pătruns pe piața investitorilor imobiliari români

Ediția din 2023 a sondajului Real Estate Investors Sentiment Barometer realizată de Cushman & Wakefield Echinox a inclus și o evaluare a inițiativelor de sustenabilitate și ESG ale investitorilor imobiliari.

Factorii ESG, care reprezintă criteriile de mediu (Environmental), social (Social) și de guvernanță (Governance), sunt folosiți de investitori, instituții financiare și alte părți interesate pentru a aprecia sustenabilitatea și conduita etică a companiilor. Introducerea acestor considerații ESG în procesul decizional al investițiilor le permite investitorilor să își coordoneze portofoliile cu principii morale și să susțină companiile ce manifestă practici responsabile.

Principiile ESG oferă un cadru pentru evaluarea modului în care o companie abordează problemele legate de mediu, cum sunt gestionate relațiile sale cu angajații, furnizorii, clienții și comunitățile în care operează, precum și calitatea conducerii sale. Astfel, investițiile care iau în considerare aspectele ESG nu se concentrează doar pe potențialul financiar, ci și pe impactul pozitiv pe care o companie îl poate avea asupra lumii, reflectând o abordare mai holistică și responsabilă a investițiilor.

Conform rezultatelor sondajului, majoritatea investitorilor/dezvoltatorilor au întreprins pași vizibili în aplicarea standardelor de sustenabilitate și ESG, inclusiv certificarea ecologică a clădirilor/portofoliilor, adoptarea strategiilor ESG și monitorizarea performanței clădirilor din perspectiva impactului asupra mediului.

Investițiile în sustenabilitate și ESG s-au transformat într-un element esențial pentru atragerea și menținerea chiriașilor, majoritatea respondenților indicând cerințele chiriașilor ca fiind principala motivație pentru investiții în clădiri durabile. Investitorii sunt, de asemenea, ghidați de propriile valori (56%), în timp ce 47% consideră că investițiile în sustenabilitate/ESG le conferă un avantaj pe piață, potrivit sondajului citat.

Google a extins accesul la aplicația Gemini. Ce dispozitive o pot descărca

Google a extins accesul la aplicația Gemini, deschizând posibilitatea utilizării sale chiar și pentru telefoanele mai vechi, începând cu cele care rulează Android 10. Aplicația Gemini,...

Cele mai utilizate aplicații de pe noul Apple Vision Pro

Apple a lansat oficial în Statele Unite, pe 2 februarie, primul său headset de realitate mixtă, Apple Vision Pro. Acesta vine cu o ofertă bogată de peste 600 de aplicații și jocuri special...